Оценка доли владения квартиры

Зачем нужно проводить оценку?

При продаже части имущества могут возникать некоторые трудности, так как покупателям доли жилья придётся проживать в одном помещении с посторонними людьми.

  • Стоит прочесть — материал-инструкция по продаже доли в квартире читайте здесь.

Исключением может являться сделка с родственниками или совладельцами долевой собственности, так как они имеют право преимущественной покупки, на основании 250 статьи ГК РФ. Именно поэтому покупателю доли важно получить от продавца письменное и заверенное у нотариуса согласие от каждого, кто владеет данной квартирой по праву долевой собственности.

В некоторых случаях возможно выделение доли в качестве комнаты, если стороны пришли к взаимному согласию и жилое помещение является многокомнатным.

Оценка доли в квартире требуется в следующих ситуациях:

  • при страховании;
  • при отчуждении части жилья (продаже, покупке, мене и т. д.);
  • при использовании в качестве уставного капитала организации;
  • для разрешения споров имущественного характера (к примеру, при бракоразводном процессе);
  • при оставлении доли под залог для взятия кредита.

Как оценивается доля в зависимости от способа ее продажи

Существует три варианта реализации жилой недвижимости — продажа всей квартиры целиком, продажа части жилья близким родственникам и продажа части жилья стороннему покупателю. Разберемся, как проводится оценка доли для каждого способа продажи жилья.

Это самый простой вариант определения стоимости — можно провести оценку всей квартиры для одного покупателя, а после реализации и оформления сделки разделить полученные денежные средства между дольщиками соразмерно их частям.

Определение рыночной стоимости недвижимости в данном случае можно провести самостоятельно путем сравнительного анализа действующих ценовых предложений по аналогичному жилью. Покупатель должен дать согласие на проведение оценки квартиры силами самих собственников.

Но все же лучше прибегнуть к услугам оценщиков, так как собственники могут просто не учесть те факторы, которые положительно или отрицательно влияют на общую цену. В результате итоговая стоимость может быть существенно занижена или завышена, что приведет к несоразмерности сделки.

Оценка доли квартиры

При продаже доли квартиры родителям, детям или родственникам собственники не всегда проводят оценку. Это связано с тем, что владельцы реализуют жилье с определенными послаблениями и большими скидками.

Реализация части квартиры третьему лицу — не самый выгодный вариант для собственника, так как стоимость одного квадратного метра жилья, поделенного на части, существенно ниже, чем стоимость квадратуры всего объекта. Уценка по доле будет от 30 до 50 процентов.

Это связано с тем, что отдельные части квартиры не равнозначны, какая-то доля ценится выше из-за своего расположения в квартире. Имеет значение и тот факт, что покупатель будет жить с незнакомыми людьми, а значит, испытывать некоторые неудобства. Поэтому каждый покупатель в первую очередь будет оценивать свою выгоду. В таких случаях нужна только профессиональная оценка реализуемой части квартиры, учитывающая все факторы, влияющие на ценообразование.

Процесс оценки

Правильно рассчитать долю жилого помещения и её стоимость может только квалифицированный специалист. Ошибочно полагать, что исчисление величины суммы за часть жилья происходит путём умножения доли на рыночную стоимость всей квартиры.

Подобный вариант может быть использован при продаже жилого помещения целиком и дальнейшего распределения денег между совладельцами. Однако сам алгоритм расчёта стоимости доли несколько сложнее.

Во-первых, если отчуждается только часть имущества, её рыночная цена несколько ниже, чем оценочная стоимость всей квартиры. Во-вторых, чтобы рассчитать долю, требуется учесть множество факторов, оказывающих существенное влияние на цену.

Предлагаем ознакомиться  Аварийный дом: получение жилья при расселении, процедура, права граждан

Специалисты проводят оценку стоимости части жилья по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

  • РСД – это рыночная стоимость доли;
  • РСН – рыночная стоимость недвижимости;
  • РД – размер отчуждаемой доли;
  • К – понижающий коэффициент, определяемый расчётным способом и представляющий степень реализации имущества.

Проведение оценки

Данный коэффициент зависит от нескольких факторов (к примеру, от количества комнат в жилье и размеров отчуждаемой при продаже доли). Чтобы определить его величину, также понадобятся услуги профессионального оценщика.

Пример

Рассмотрим пример оценки стоимости 1/2 доли однокомнатной квартиры в центре Москвы в девятиэтажном новом доме, рыночная цена которой составляет 6 000 000 рублей.

Стоимость в данном случае составит около 2 500 000 (снижающий коэффициент должен определяться оценщиками в соответствии со всеми обстоятельствами, влияющими на сумму).

Существенно уменьшить размер стоимости может наличие нескольких собственников и удалённое расположение дома от станции метро. Также немаловажное значение имеет этаж, на котором расположена квартира. Если же в этом жилом помещении продаётся 1/3 доля, её сумма составит приблизительно 1 800 000 рублей с учётом тех же факторов.

Если собственники реализуют всю квартиру целиком, то применяется упрощенный способ расчета — вырученные от продажи деньги делятся между всеми владельцами пропорционально их долям.

При реализации части квартиры следует воспользоваться услугами оценщиков и юристов во избежание некорректного ценообразования и нарушений при проведении сделки. Для проведения оценки квартиры необходимо подготовить определенные документы:

  • паспорт собственника;
  • технический паспорт и регистрационные данные из бюро технической инвентаризации (БТИ);
  • справка о проведенных перепланировках;
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
  • документация, подтверждающая правомочия владельца (договор купли-продажи, дарственная);

РСД = (РСН*РД)/К.

Показатели формулы:

  • РСД — рыночная стоимость доли;
  • РСН — стоимость недвижимости по рынку;
  • РД — размер реализуемой части;
  • К — понижающий коэффициент.

Понижающий коэффициент применяется для отражения степени реализации жилой недвижимости. Он определяется расчетным способом и зависит от различных обстоятельств, влияющих на стоимость жилья.

Факторы, оказывающие влияние на цену

В первую очередь, на цену будет влиять то, какая именно доля вам принадлежит. Но и на этот фактор влияет ещё несколько факторов. То есть, чтобы составить достоверную оценку доли в квартире, придётся учесть все факторы в разных соотношениях, которые сложатся в целую формулу. Это уже полноценная аналитика рынка

ВАЖНО! Риелторы могут предложить помочь в продаже, пообещав найти покупателя в кратчайшие сроки и по завышенной цене. Тогда продажа растянется на очень долгий период, не следует соглашаться ни на что, кроме самой оценки.

Основные факторы ценообразования долевой собственности:

  1. Часть в долевой собственности. В первую очередь стоит отталкиваться о того, какая конкретно часть вам принадлежит. Это может быть 1/2, 1/3, 1/10. Это самый главный фактор ценообразования, в него включаются ещё несколько:
    • раздел долей в судебном порядке, либо мировым соглашением. Если жилплощадь не обозначена юридически судебным решением, причём обязательно с подтверждением нотариуса, то это существенно снизит цену. Никто не станет покупать недвижимость, для использования которой придётся судиться с остальными совладельцами;
    • количество комнат в квартире. Если квартира однокомнатная, а в ней помимо продавца ещё 3 совладельца, то часть этой квартиры не представляет практически никакой ценности, и это скажется на стоимости доли. Лучше всего, когда недвижимость разделена по количеству собственников, то есть 2 собственника в двухкомнатной квартире, или три в трёхкомнатной;
    • количество совладельцев. Чем их меньше, тем больше будет цена. Причём независимо от количества комнат или площади.
  2. Адекватность остальных совладельцев. Если они охотно идут на контакт, и не препятствуют доступу нового владельца к его собственности, то это не повысит цену. Этот фактор – само собой разумеющееся явление. Но вот обратная ситуация может очень негативно сказаться на цене.
  3. Количество жильцов. Совладельцы имеют полное право прописать на своей части собственности то количество жильцов, которое соответствует санитарным правилам. Чем их больше, тем ниже цена.
  4. Несовершеннолетние совладельцы или жильцы. Этот фактор тоже уменьшает конечную стоимость, потому что дальнейшее сотрудничество с остальными собственниками будет подразумевать вмешательство органов опеки.
Предлагаем ознакомиться  Как уволиться не выходя на работу

Иногда собственники, обладающие большей частью недвижимости (например, 3/4 или 9/10), продают долю по цене, равной целой квартире. Да, пускай часть совладельца и мала, но он тоже имеет право на распоряжение этой частью. Даже преимущество в общей площади недвижимости не исключает вышеизложенных факторов ценообразования.

По закону, продавец сначала обязан предложить выкуп его части недвижимости остальным совладельцам. Продажа разрешена только при наличии письменного отказа от совладельцев. Причём цена не может быть ниже, чем та, что была предложена остальным дольщикам.

Помимо всех этих факторов, влиять будут и остальные признаки вашей недвижимости. Расположение, площадь, состояние, степень аварийности дома: те же самые, что учитываются при продаже неразделённой недвижимости.

Перед тем как оценить долю в квартире, первоначально следует ознакомиться с факторами, существенно влияющими на размер понижающего коэффициента и стоимости отчуждаемой части жилого имущества, а именно:

  • отсутствие либо наличие свободного доступа в жильё, где производится оценка;
  • отношение совладельцев, если они имеются, к вселению нового жильца;
  • количество имеющихся в доме комнат (в данном случае возможно выделение отдельной комнаты в качестве доли);
  • общее число жильцов в квартире и всех совладельцев (чем меньше собственников и прописанных по данному адресу людей, тем выше цена);
  • наличие несовершеннолетних совладельцев;
  • общая стоимость жилого помещения целиком;
  • проведение ремонтных работ и степень износа;
  • размер отчуждаемой части жилья;
  • тип жилого помещения (например, новостройка, хрущёвка и т. д.);
  • уровень экономического развития в районе;
  • этажность и месторасположение дома;
  • порядок пользования общей собственностью.

При оценке стоимости возможно выделить несколько существенных факторов, которые способны стать основанием для увеличения общей цены жилья и его части:

  • наличие свободного доступа к жилому помещению, в котором происходит оценочная процедура;
  • присутствие нескольких комнат (желательно по числу совладельцев) или большая площадь квартиры;
  • один совладелец (особенно если имеет другое место проживания);
  • возможность осмотреть жильё перед покупкой;
  • хорошее состояние помещения.

Перечисленные выше обстоятельства имеют важное значение при определении цены доли, особенно если речь идёт об её отчуждении, так как любой покупатель отдаст предпочтение той квартире, в которой он сможет проживать на более выгодных условиях.

Положительно влиять на итоговою стоимость долевого участка могут те факторы, которые добавляют различные преимущества и удобства жилью. К таким преимуществам относятся:

  1. Количество собственников. Чем меньше людей владеет имуществом, тем выше цена. Покупатель будет как можно меньше контактировать с посторонними людьми.
  2. Наличие другой жилой недвижимости у содольщика. Это означает, что новый владелец может в будущем рассчитывать на выкуп оставшейся части жилья.
  3. Большая площадь жилья. Большой метраж позволяет совершать различные операции с недвижимостью — менять или дробить долю.
  4. Соответствие общего количества комнат числу владельцев. Если жилое пространство поделено на равное количество комнат, которые принадлежат соответствующему количеству владельцев, высока вероятность приобрести изолированное помещение.
  5. В квартире, в которой продается доля, никто не проживает. Покупатель будет проживать один или только со своей семьей.
  6. Отдельный доступ к приобретаемой части жилья. Отдельный от общего вход и выход позволяет жильцу свободно распоряжаться своим временем и не зависеть от режима дня других совладельцев.
Предлагаем ознакомиться  Как писать рекомендации на сотрудника образец

Высокая стоимость жилья занижает цену отдельной ее части, так как покупатели не готовы тратить большие деньги на приобретение дорогой доли, а не целой квартиры. Уменьшает стоимость и неравное разделение частей недвижимости между дольщиками.

Об определении долей в праве долевой собственности

Оценка жилплощади

Об обязательности проведения оценки объектов оценки

Документация, требующаяся для оценочной процедуры

При обращении к специалистам, оценка доли в квартире требует предоставления некоторых бумаг, без которых оценщики не смогут вычислить точную величину. К основной такой документации относятся:

  • справки об имеющихся обременениях по жилью;
  • сведения из БТИ (например, о количестве прописанных по адресу граждан, их возрастной категории и т. д.);
  • ксерокопия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав собственности на долю либо жильё;
  • паспорт владельца;
  • доверенность и удостоверение личности представителя (если необходимо);
  • кадастровый паспорт помещения;
  • справки о проведении перепланировки (если имела место);
  • документ, на основании которого гражданин является хозяином (к примеру, договор дарения или купли-продажи).

Уточнить точный перечень необходимых специалисту бумаг возможно в организации, предоставляющей услуги по оценке.

Кто может в этом помочь?

Как и любой операцией по купле-продаже недвижимости, занимается этим риелтор. Но прибегая к его услугам, необходимо проявлять осторожность. Различные махинации и мошенничество риелторских компаний стоят отдельной статьи.

Существуют компании, которые занимаются оценкой самого разного имущества, от бытовой техники, до недвижимости и автомобилей. В отличие от риелторов, такие компании не заинтересованы в дальнейшей помощи по продаже вашей доли в квартире, поэтому они рассчитают настоящую рыночную стоимость долевой собственности.

Оценить долю можно и самостоятельно. Конечно, хочется получить как можно большую прибыль, и как можно быстрее. Но в этом деле придётся проявить определённую степень терпения и объективности. Правильная оценка доли – ключ к успешной продаже.

В чём состоят сложности оценки?

Сложность оценки доли квартиры состоит в том, что на ценообразование влияет очень много факторов. Самая главная ошибка, которую совершают многие продавцы, состоит в том, что они назначают цену за свою жилплощадь, как просто за часть от квартиры.

Если недвижимость стоит 4 миллиона, и совладельцу принадлежит ¼, то логичнее всего продавать свою часть за 1 миллион. Но на самом деле цена за долю в имуществе будет ощутимо ниже.

Выгоднее всего будет договориться с остальными совладельцами, и продать целую квартиру по рыночной стоимости. Но это не всегда представляется возможным, потому что зачастую долевая собственность сопряжена с конфликтами и спорами о порядке использования жилплощади.

Факторов ценообразования достаточно много, к тому же сама продажа доли имеет некоторые юридические ограничения.

Документация, требующаяся для оценочной процедуры

Для составления акта об оценке, многие организации требуют следующий перечень документов:

  • выписка из ЕГРН;
  • договор о купле-продаже, долевом участии, свидетельство о наследстве , либо договор дарения;
  • паспорт собственника, осуществляющего оценку;
  • справка о регистрации по форме 9;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • описание жилого помещения по форме 7.

Для того, чтобы провести оценку доли в оценочной компании, необходимо:

  1. Обратиться в бюро оценки.
  2. Предоставить заверенные копии вышеизложенных документов.
  3. Составить и подписать договор с компанией.

Стоимость данной услуги варьируется в разных регионах от 2500 до 3500 рублей.В результате клиент получает отчёт на 50 страниц, в котором подробно изложены критерии оценки имущества.Цена – это самый важный фактор при продаже. На рынке жилья и так очень много переоценённого товара. А долевая собственность – это не самая ликвидная недвижимость. Поэтому следует очень ответственно подойти к вопросу оценки своей собственности.

Оцените статью
Правознавство
Adblock detector