Переоформление доли квартиры на другого собственника

Можно ли переоформить квартиру на родственника без налога

Переоформление квартиры на другого человека происходит только с помощью совершения сделки, то есть действий по изменению прав (ст. 153 ГК РФ). Для этого человек, владеющий квартирой, должен захотеть передать права другому человеку. Обычно передача недвижимости относится к категории двусторонних соглашений и оформляется в виде договора.

Этот перечень не является исчерпывающим, поскольку ст. 218 содержит в данном пункте формулировку перехода имущества на основе «иной сделки об отчуждении этого имущества». На практике кроме перечисленных выше двусторонних договоров возможен только договор пожизненной ренты, который можно приравнять к договору купли-продажи с выплатой в рассрочку.

Имущество может перейти к другому лицу и в результате одностороннего договора, то есть завещания. Однако, как и договор ренты, такой способ передачи имущества слишком растянут во времени. Если владелец имущества действительно хочет быстро передать его родственнику, то ему лучше прибегнуть к договорам продажи, дарения и обмена.

Чаще всего люди для передачи недвижимости выбирают двусторонние договоры купли-продажи или дарения. Эти сделки осуществляются быстро. Кроме того, с их помощью можно переоформить недвижимость с минимальными затратами, при условии, конечно, что договор купли-продажи будет заключён с указанием минимальной суммы, но без оплаты.

Подобный договор купли-продажи, конечно, можно признать фиктивным. Однако это происходит в суде при наличии веских доказательств отсутствия оплаты по такому договору.

Для подстраховки родственники могут не только заключить договор купли-продажи, но и написать расписку о получении денег. В этом случае договор может быть отменён только в случае признания фиктивности расписки со стороны того, кто якобы внёс оплату за приобретение квартиры. Однако при этом оба участника сделки будут отвечать за совершение незаконных действий.

Договор дарения не имеет таких подводных камней, но одариваемое лицо в некоторых случаях вынуждено будет заплатить налог.

Длительность процедуры перехода недвижимости от одного лица к другому зависит от того, какую форму договора выбрал человек. Сроки переоформления квартиры по договорам продажи или дарения определяются только продолжительностью регистрации документов в Росреестре.

Исключение составляют ситуации, когда в договоре указываются сроки наступления вступления в права обладания. Если дарственная содержит условия посмертного перехода собственности, то такой договор признаётся недействительным, поскольку он имеет все признаки завещания.

Для того, чтобы переход права собственности к другому человеку осуществился быстро и без проблем, необходимо подготовить полный пакет документов. При любых формах сделки необходимо представить следующие документы.

  1. Договор. Как правило, это договор дарения или продажи. Если сделка заключается у нотариуса, то потребуется подготовить экземпляры для Росреестра, нотариуса, договаривающихся сторон. В других случаях потребуются только экземпляры для участников договора и регистрирующего органа.
  2. Паспортов участников сделки. Эти документы предоставляются сначала нотариусу, а потом органам регистрации.
  3. Документы, подтверждающие право дарителя или продавца на данную недвижимость.
  4. Копия кадастрового паспорта на квартиру. Она подаётся только в том случае, если по данному объекту до сих пор не было сделок перехода прав.
  5. Справку о составе семьи. Она является свидетельством того, что к моменту перехода прав на недвижимость в данной квартире никто не зарегистрирован. При переоформлении доли квартиры наличие зарегистрированных жителей допускается.
  6. Справка из управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  7. Согласие каждого из совладельцев недвижимости на переход права собственности на долю в квартире. Каждый такой документ должен быть заверен у нотариуса или у другого лица, имеющего право на подобные действия.
  8. Квитанция об уплате госпошлины.

Это минимальный набор документов. Он может быть ещё меньше, если переоформляемая квартира принадлежит одному лицу, поскольку в этом случае нет необходимости спрашивать согласия у совладельцев.

Право собственности дает возможность распоряжаться имуществом как угодно. Вы можете продать, подарить или завещать квартиру. Однако любая сделка с недвижимостью таит свои нюансы, о которых нужно знать заранее. Любой собственник или получатель жилья заинтересован в выгодности сделки, а соответственно интересуется – как переоформить квартиру и при этом не платить налоги.

Самые простые способы переоформления собственности

Если квартира имеет низкую рыночную стоимость (менее 1 миллиона) или принадлежит собственнику не менее пяти лет, то её отчуждение не облагается налогом. В этом случае можно спокойно оформлять договор купли-продажи, поскольку такая сделка не заинтересует налоговые органы.

Предлагаем ознакомиться  Должна ли я предоставлять документы на продажу долей если другой собственник не собирается покупать долю

Однако самым надёжным и быстрым всё же является договор дарения. Его могут обжаловать родственники, чьи права наследования пострадали от сделки, но при соблюдении всех юридических процедур объявить договор незаконным или ничтожным будет сложно.

Переоформление доли квартиры на другого собственника

Сроки перехода прав по договорам дарения и продажи одинаковы, поскольку зависят только от услуг нотариуса и оформления документов в органах госрегистрации. Однако договор дарения не только дешевле, но и безопасней.

Куда обращаться?

После прохождения процедуры подписания договоров у нотариуса участники сделки должны сразу же обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость. Это территориальные подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ.

Документы можно подать в МФЦ, где их проверят, примут к рассмотрению, передадут в нужную организацию. В назначенный срок право на недвижимость перейдёт к новому владельцу. Свидетельство собственности следует получать в том органе, куда подавали документы.

Если к поданным документам возникли претензии, то в переходе права будет отказано. Тогда придётся начинать всё с начала.

Поскольку в законах нет нормативов, определяющих разницу в процедурах перехода прав на недвижимость по признаку родства, то переоформление квартиры в собственность родственника происходит на общих основаниях. В договорах купли-продажи или дарения не предусмотрен пункт о родственных отношениях, потому что это не имеет никакого процессуального значения.

Степень родства имеет значение только при взимании налогов и наследовании по закону. Единственным обстоятельством, ускоряющим процесс перехода прав, является степень доверия сторон сделки.

Общая и долевая собственность: отличия

Закон делит собственность на два вида. Совместная собственность: каждому из владельцев квартиры принадлежит равная доля. Это обозначено в документах на жилплощадь, но какая конкретно — не указано. Например, квартира площадью 40 кв. метров принадлежит семье из трех человек в равных частях.

Долевая собственность: квартира разделена на конкретные доли. Например, в квартире площадью 40 кв. метров сыну принадлежит комната в 10 кв. метров, а его родителям — оставшаяся площадь, по 15 кв. метров на каждого. Собственники такой квартиры заключают между собой договор, в соответствии с которым распоряжаются своими долями. Каждый владелец доли имеет право продать свою долю, подарить ее или обменять (ст. 246 ГК РФ).

Долю жилплощади собственник может переписать на любое лицо, в том числе и родственника. Если другие собственники этой квартиры захотят купить долю, их желание будет учитываться в первую очередь. Поэтому обо всех операциях с жилплощадью дольщик должен известить совладельцев (ст. 247 ГК РФ). Если владелец доли в квартире за свой счет сделал крупный ремонт или как-то еще преобразил квартиру, он может претендовать на увеличение доли (ст. 245 ГК РФ).

Стоимость

Если подходить к понятию стоимости комплексно, то затраты на передачу прав на квартиру родственнику слагаются из:

  • затрат на нотариальное оформление договора (показатели разные, но в среднем сумма может колебаться около 5000 рублей);
  • оплаты госпошлины (в среднем 2000 рублей);

Как следует из статьи 217 НК РФ, от налогов при дарении недвижимости освобождаются участники сделки, которые являются членами одной семьи или близкими родственниками. Данная статья содержит отсылочную ссылку на Семейный кодекс, в котором даётся определение понятия «близкий родственник».

По этому закону близким родственникам относятся:

  • супруги(муж, жена);
  • дети (родные и усыновлённые);
  • родители;
  • дедушки и бабушки;
  • внуки;
  • братья и сёстры.

Таким образом, форму передачи прав на недвижимость лучше выбирать по признаку освобождения от налогов. Если квартира должна отойти к близкому родственнику, то логичней оформлять дарственную. С родственниками, не вошедшими в данный список, предпочтительней заключать договор купли-продажи. Иногда применяют многоступенчатые схемы дарения от одного родственника другому.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Процесс переоформления собственности на родственника

Переоформление доли квартиры на другого собственника

Виды операций с недвижимостью, которые может совершить дольщик:

  • Купля-продажа. Купить долю собственника могут как родственник, так и другой человек. Однако, в соответствии с п. 7 главы 30 ГК РФ, приоритетным правом выкупа обладают другие дольщики квартиры, а не родственники (но не владельцы).
  • Обмен. Оформление на родственника либо другого гражданина происходит в одинаковом порядке.
  • Дарение. Если жилплощадь отходит родственнику, уплачивать налог не нужно. Другие дольщики не имеют первоочередного права на долю, собственник сам решает, кому сделать подарок. Если же дарственная оформляется на чужого человека, то он должен будет заплатить 13%–ный налог.
Предлагаем ознакомиться  Земли сельскохозяйственного назначения - что можно строить

Как происходит переоформление доли собственника

О будущем переоформлении доли должны знать другие собственники жилья. Их следует письменно уведомить обо всех деталях сделки. Если они не приобретут продаваемую долю в течение 10 дней, то переписать жилье можно даже раньше (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Что далее делает долевой собственник:

  • составляет договор, как того требует законодательство;
  • заверяет заявление у нотариуса;
  • регистрирует права собственника в МФЦ (Многофункциональном центре) либо в Росреестре России.

Регистрация сделки происходит только при предоставлении определенного пакета документов. Все они должны быть оформлены в соответствии с законом и при условии оплаты услуги. Так, за регистрацию права на отчуждаемую жилплощадь в Росреестре следует заплатить 2000 рублей (ст. 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации).

Инициатор сделки должен принести в регистрационную комиссию:

  1. Заявление от каждого дольщика (образец есть на сайте Росреестра).
  2. Документы, свидетельствующие о праве на долю жилплощади.
  3. Выписку из домовой книги определенного формата.
  4. Копии документов, удостоверяющих личность остальных собственников.
  5. Квартирный технический паспорт.
  6. Квитанцию об уплате государственной пошлины.
  7. Копию соглашения о сделке.
  8. Согласие мужа (жены) на переоформление.

Переоформление доли квартиры на другого собственника

Изменения в правах на жилплощадь будут зарегистрированы в течение 10 дней, если документы поступили в Росреестр, и через 12 дней — если заявление подано в МФЦ. Этот срок начинается со дня регистрации заявки.

Кто является близким родственником

Сделка купли-продажи квартиры, дарения или завещания является предметом получения недвижимости или ее продажи, что и в том, и в другом случае считается доходом. Согласно Налоговому Кодексу, любой вид дохода облагается налогом. Размер подоходного налога составляет 13% и рассчитывается от оцененной суммы недвижимости.

Теперь осталось выделить группу граждан, которые относятся к категории близких родственников по закону. Так как многие путают это понятие и приписывают сюда всех кровных родственников. Итак, согласно Семейному Кодексу статье 14, близкий родственник – это:

  • дети (в том числе усыновленные);
  • родители (в том числе приемные);
  • родные братья и сестры;
  • бабушки, дедушки.

Согласно Жилищному Кодексу и Уголовно-Процессуальному, супруги также входят в список близких родственников, однако Налоговый Кодекс при распределении налогов ссылается исключительно на положение статьи 14 СК РФ. А значит, супруги не относятся к данной категории.

Вышеперечисленный список является законченным. Ни в коем случае не относите сюда следующих родственников, иначе налогообложения при переоформлении квартиры не избежать:

  • родные дяди и тети;
  • племянники и племянницы;
  • двоюродные братья и сестры;
  • прабабушки и прадедушки.

Теперь ознакомьтесь с особенностями переоформления квартиры вышеперечисленными родственниками (близкими):

  1. Если собственником становится супруг/супруга, то в зависимости от вида передачи недвижимости собственность может относиться к совместному или личному имуществу, однако налог придется заплатить, независимо от способа передачи квартиры.
  2. Несмотря на то, что приемные дети, родители, братья/сестры, не являются общими по крови, они все равно относятся к категории близких родственников, а значит, избегают уплаты налога.
  3. Братья и сестры неполнородные (только по одному родителю), также относятся к льготной группе граждан.
  4. Другие лица, которые были перечислены в статье 14 СК РФ, могут передать право собственности на квартиру своему родственнику без уплаты налога.

Однако сразу стоит внести поправку, даже если участниками сделки выступают близкие родственники, избежать 13-типроцентного налогового начисления можно только при определенном способе передачи имущества – по договору дарения или наследия. Оформление стандартной процедуры договора купли-продажи не позволит вам уйти от государственного взноса, так как условия соглашения подразумевают передачу денег, а значит получение прибыли, которая в обязательном порядке должна облагаться налогом.

Способы переоформления недвижимости

Возможные риски

С какими проблемами можно столкнуться при переоформлении квартиры по завещанию или договору дарения?

  1. Во-первых, важно правильно определить круг людей, которые относятся к категории «близкие родственники» согласно Семейному Кодексу, а не исходя из своего личного отношения и близости с человеком.
  2. Во-вторых, завещание можно оспорить. Сделать это могут другие наследники, если посчитали, что договор наследства подписан под угрозой или в состоянии психического отклонения, что не отражает настоящего волеизъявления.

Оспаривание наследства происходит через судебную инстанцию. Чаще всего такого рода иски являются заведомо проигрышными, если у заявителя отсутствуют весомые доказательства, что документ подписан под угрозой жизни или здоровья, либо просто ближайшие родственники не согласны со справедливостью решения умершего.

Таким образом, перед тем как переоформить тот или иной вид собственности, оцените все преимущества и недостатки каждой сделки. Если участниками процесса выступают близкие родственники, то они попадают под льготные условия и освобождены от уплаты налога при договоре дарения или наследия. Если вы хотите переоформить квартиру в ближайшее время, то сделать это можно только через дарственную, так как завещание вступает в силу только после смерти подписанта.

Чтобы максимально точно ответить на данный вопрос, необходимо знать, когда именно возникло право собственности на квартиру и на основании какой сделки.

Предлагаем ознакомиться  Методы регулирования заработной платы

Расходы на переоформление долей от всех содольщиков на одного из них складываются из затрат на оформление самой сделки, затрат на государственную регистрацию перехода права собственности, а также затрат по налогообложению.

Первым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора купли-продажи долей квартиры. В настоящий момент договор по отчуждению долей недвижимого имущества, в том числе между совладельцами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента такового удостоверения.

За совершение нотариальных действий взимается плата в размерах, установленных налоговым законодательством и утвержденных нотариальной палатой соответствующего субъекта РФ. Так, п. 5 ч.1 ст. 333.24 НК РФ устанавливает, что за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, взимается пошлина в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей.

Если сособственники долей квартиры владеют ими более пяти лет (для долей, полученных по наследству, по приватизации или в результате дарения между близкими родственниками – более трех лет), то продавцы долей не облагаются налогом на доходы от их продажи. Если же продавцы долей квартиры владеют ими менее указанных сроков, то им придется уплатить налог на доходы в размере 13% от полученной по сделке прибыли, причем в качестве налогооблагаемой базы в расчет будет браться сумма размером не менее 70% от кадастровой стоимости долей квартиры.

Заметим, что Налоговый кодекс РФ предусматривает ряд послаблений (налоговых вычетов) при совершении таких сделок. К примеру, продавцы могут уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, ранее затраченную на приобретение или создание продаваемого объекта недвижимости. Либо могут применить вычет в размере 1 млн рублей при продаже (при этом указанная сумма будет распределена между всеми совладельцами пропорционально их доле в праве собственности на квартиру).

Вторым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора дарения долей квартиры. Такая сделка также подлежит обязательному нотариальному удостоверению, вследствие чего возникают такие же расходы на оформление договора, что и при купле-продаже жилья. В среднем, стоимость оформления сделки у нотариуса в Москве составит 25 тысяч рублей.

Что касается налогообложения при дарении, то оно исключается только в том случае, если дарители и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками, к коим относятся: супруги, родители, дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки и бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Независимо от вида сделки тариф за госрегистрацию перехода права собственности для граждан составляет сегодня 2 тысячи рублей, умноженные на размер участвующей в сделке доли (ст.333.33 НК РФ). Так, при продаже или дарении ¼ доли квартиры нужно будет уплатить регистрационную пошлину в сумме 250 рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Переоформление доли квартиры на другого собственника

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Сын дарит мне свою долю, я продаю квартиру. Я плачу налог?

Можно ли оформить договор дарения без участия одаряемых?

Как переписать долю в квартире на ребенка

Несовершеннолетние не считаются юридически самостоятельными гражданами, ответственность за них несут родители. При переоформлении доли на ребенка, которому не исполнилось 14 лет, подпись за него в договоре поставят родители (усыновители, опекуны). Присутствия его самого в Росреестре или МФЦ закон не требует. Дети старше 14, но младше 18 лет, сами ставят подпись на документах, однако родители ее визируют своей подписью.

ГК РФ Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

Переоформление доли квартиры на другого собственника

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

ГК РФ Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

НК РФ Статья 333.24. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

ГК РФ Глава 30. Купля-продажа

Оцените статью
Правознавство
Adblock detector