Как проверить квартиру при покупке на чистоту: в Росреестре, на обременения

Это собственник или посредник?

Люди продают квартиры сами или через посредников — риелторов. Первое, что нужно спросить у продавца, — кто он: собственник или риелтор.

Покупать жилье на вторичном рынке через риелторов удобнее. Им выгодно как можно быстрее продать квартиру, чтобы получить свои комиссионные. Они знают все подводные камни и сроки согласования документов. Если риелтор грамотный, он заранее разъяснит участникам сделки, что от кого потребуется и сколько всё это займет.

С другой стороны, есть риск, что посредник окажется неопытным, недобросовестным или вообще мошенником — и вы потеряете деньги.

В результате мы заключили с собственницей новый договор задатка, а недавно оформили сделку у нотариуса. Взыскивать деньги с недобросовестных риелторов мне придется через суд.

По умолчанию бумажную выписку выдают после регистрации права. Но получить ее можно в любой момент. Проще всего заказать свежую выписку в электронном варианте — на сайте Росреестра. Стоит она 250 рублей и оформляется в течение трех рабочих дней.

Надежнее проверять свежую выписку, а не ту, которую продавец получил, когда сам покупал квартиру. Даже если вам показывают свидетельство годичной давности, все равно попросите взять свежую выписку. У грамотного и честного риелтора она всегда под рукой. Но все равно учитывайте, что срока действия у выписки нет. Она подтверждает только право собственности в момент выдачи. Уже на следующий день все могло измениться.

Выписка из ЕГРН, которую мне выдали после покупки квартиры. Собственники указаны во втором разделе
Выписка из ЕГРН, которую мне выдали после покупки квартиры. Собственники указаны во втором разделе

В ЕГРН может не быть сведений о квартире, если права на нее оформлены раньше 1998 года. В этом случае вы не сможете проверить подлинность свидетельства на квартиру. Попросите собственников подать документы на регистрацию прав в Росреестре. Тогда они получат выписку, в которой будут указаны данные всех собственников, а заодно и обременения, если они есть. Ответственные продавцы и риелторы делают это заранее.

Как проверить квартиру при покупке на чистоту: в Росреестре, на обременения

Если в вашем случае право собственности подтверждают документом двадцатилетней давности, это повод задуматься. Если при этом продавец еще и не хочет регистрировать свое право и получать выписку, от сделки лучше отказаться.

Вместо выписки на сайте Росреестра можно заказать бесплатную справку об объекте недвижимости. Из нее тоже понятно, сколько человек имеют право собственности, как оно оформлено и есть ли обременения.

Справка об объекте недвижимости с сайта Росреестра. Квартира, которую я купила, находится в общей долевой собственности всех членов нашей семьи
Справка об объекте недвижимости с сайта Росреестра. Квартира, которую я купила, находится в общей долевой собственности всех членов нашей семьи

Покупка приватизированной квартиры, риски покупателя

Приватизация квартиры осуществляется по заявлению собственников объекта и оформляется соответствующим договором, подлежащим обязательной регистрации в Росреестре. Одной из особенностей процедуры является превращение в хозяев всех лиц, зарегистрированных на момент проведения приватизации.

С учетом добровольности операции, каждый из жильцов имеет право отказаться собственной доли, подав заявление установленного образца. В таком случае человек не является владельцем объекта, но сохраняет за собой законное право (пожизненное) на проживание в квартире. Это очень важный момент, так как будущий покупатель не сможет в дальнейшем провести выселение данного лица или выписать его с жилплощади.

В случаях, когда среди прописанных оказываются несовершеннолетние, операции по продаже будут признаны законными исключительно при наличии разрешений со стороны органов опеки. Аналогичная ситуация наблюдается и в случаях, когда объектом купли-продажи выступает только частичка жилья.

Именно в наличии таких лиц, выписка которых оказывается невозможной, и кроется основная сложность приобретения приватизированного жилища. Проблемы могут возникнуть также в случаях, когда среди владельцев оказываются люди с инвалидностью или лица, признанные недееспособными.

При покупке приватизированной квартиры есть некоторые риски.

Самый главный – это риск лишиться прав на недвижимость.

При определенных условиях все сделки с ней могут быть признаны недействительными.

Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно до заключения договора ознакомиться с информацией о том, кто именно приватизировал эту квартиру и у кого есть право пользования нею.

ВАЖНО: В случае если право пользования недвижимостью имеют несовершеннолетние дети, владелец должен получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки. Не соглашайтесь на покупку при отсутствии такого разрешения, иначе в будущем сделку могут признать недействительной.

При наличии членов семьи, отказавшихся от приватизации, покупать такую квартиру можно только после получения их письменных отказов.

В противном случае человек, не включенный в приватизацию, может через суд потребовать признания приватизации недействительной, равно как и всех дальнейших сделок с участием рассматриваемой квартиры. Такие нарушения встречаются довольно часто, поэтому будьте осторожны.

Таким образом, покупка приватизированной квартиры имеет множество преимуществ. Прежде всего, собственник получает возможность распоряжаться этим имуществом на свое усмотрение – продавать его, завещать кому-либо, дарить, сдавать в аренду и т.д.

Перечень документов, фигурирующих при продаже такой квартиры, может меняться в соответствии с условиями конкретной ситуации, поэтому его нужно уточнять в отдельном порядке. При покупке приватизированной квартиры нужно убедиться, что права на нее в полной мере принадлежат продавцу.

Если есть дети, имеющие долю в этой квартире, потребуйте у продавца разрешение от органов опеки.

При наличии настоящих или бывших супругов, а также членов семьи, отказавшихся от приватизации, необходимо убедиться в том, что их отказ зафиксирован в письменной форме. В противном случае можно заработать множество неприятностей, а в отдельных случаях и вовсе лишиться купленной за собственные деньги квартиры.

Тщательная проверка документов при приобретении приватизированной квартиры требуется в первую очередь, чтобы выявить, как была проведена сама приватизация, и нет ли определённых нюансов, которые позволили бы опротестовать само её проведение либо частично ограничить право собственности.

Все риски, возникающие при покупке жилья, можно разделить на две основные категории: юридические и технические. Первые угрожают куда сильнее, и в некоторых случаях покупатель даже теряет право собственности на приобретённое жилья, вторые главным образом чреваты лишней тратой денег. Например, незаконная перепланировка будет относиться к таким рискам.

А к основным юридическим рискам принадлежат:

  1. Наличие у третьих лиц права собственности либо права проживания – одна из самых серьёзных проблем, с которыми может столкнуться покупатель.

Такими лицами могут быть так называемые «отказники» – при приватизации могло потребоваться согласие от проживавших в квартире лиц на проведение без их участия (потому и отказники). В результате они потеряли право владения этой недвижимостью, но сохранили за собой право проживания в ней вместе с регистрацией.

Для исключения этого риска необходимо, чтобы перед продажей квартиры из неё все были выписаны.

Обратите внимание, письменное заключение о принятии на себя обязательств сняться с регистрационного учёта уже после окончания сделки не годится. Необходимо именно снять прописку, а не только обязаться сделать это, поскольку такие обязательства могут быть отклонены при рассмотрении вопроса в суде.

Но даже полная выписка не станет гарантированным решением. Другие потенциальные собственники – дети продавца, не участвовавшие в приватизации из-за того, что были выписаны перед ней. После совершеннолетия они могут заняться восстановлением прав через суд. Также следует обратить внимание на то, не отсутствовали ли во время приватизации недвижимости какие-то члены семьи продавца – из-за отсутствия они имеют право оспорить приватизацию.

2. Признание сделки купли-продажи недействительной.

Причины могут быть разными:

  • Если продавцом стал человек пожилой, его родственники могут затем настоять на том, что он был недееспособен.
  • Фальшивая доверенность или другие поддельные документы – такие схемы используются «чёрными риэлторами». В последние годы их стало гораздо меньше, но это не значит, что встречи с ними точно удастся избежать.

3. Долги по жилищно-коммунальным услугам и взносам за капитальный ремонт.

После перехода прав на недвижимость вместе с ними перейдут и долги за капремонт, а потому при их наличии следует сразу условиться о соответственном снижении цены квартиры. Если продавец утверждает, что долгов нет, это обязательно следует проверить.

Долги за коммунальные услуги к новому собственнику не переходят, но это лучше отдельно оговорить в соглашении, если они есть, а ещё лучше всё-таки поставить условие об их полном погашении перед продажей. Ведь последующие проблемы с коммунальными службами абсолютно не нужны новому владельцу, а они могут появиться при большом долге, который никто не желает оплачивать.

Хотя мы и перечислили немало опасностей, способных подстерегать покупателя. Но, чтобы не создавать ложное впечатление, нужно отметить, что в среднем риски не выше, чем при приобретении жилья, не подвергавшегося приватизации – у покупок жилья в новостройках собственные риски. В том и другом случае большую часть рисков снимет работа с грамотным юристом – а обращаться к нему при такой сделке просто-таки обязательно, ведь она подразумевает работу с большим количеством документов.

Застрахована ли ответственность риелтора?

А вот что рассказали о своей работе сами риелторы.

Как проверить квартиру при покупке на чистоту: в Росреестре, на обременения

Репутация. Посмотрите отзывы в интернете и расспросите знакомых. Хорошие риелторы заботятся о репутации и действуют так, чтобы сделкой остались довольны все стороны.

Работа в открытую. Хорошие риелторы сразу говорят, что они риелторы, и никогда не выдают себя за родственников и друзей продавца. Если в объявлении указано, что квартира от собственника, а на просмотре вы встречаетесь с посредником — это повод задуматься о добросовестности агента.

У меня был подобный случай. Посредник показал мне квартиру и назвался другом семьи. Он сказал, что собственники за границей и доверили продажу ему. На просьбу показать доверенность он ответил, что сделает это, когда я передам ему задаток в тридцать тысяч. Квартира мне понравилась, а цена была ниже средней на 150 тысяч рублей, но я решила не рисковать.

Если продавец не в городе, пусть риелтор покажет выписку из домовой книги и документы, подтверждающие право собственности. Но на передачу задатка хотя бы кто-то из владельцев квартиры все равно должен приехать лично. В крайнем случае это должен быть представитель по доверенности. Хороший риелтор не станет препятствовать вашей встрече и настаивать, чтобы вы платили только ему.

Договор. Риелтор должен заключить договор с продавцом квартиры. В нем прописаны все услуги агентства и ответственность сторон. Когда такой договор есть, собственнику невыгодно искать других покупателей в обход отношений с риелтором. Если собственник передумает продавать квартиру, то по договору он должен заплатить неустойку или оплатить часть услуг агентства.

Риелтор не обязан показывать вам свой договор, но он может показать доверенность от собственника или как-то еще подтвердить свои полномочия на поиск покупателя для конкретной квартиры.

Предлагаем ознакомиться  Третье лицо: права и обязанности. самостоятельные требования

Профессиональные риелторы страхуют ответственность перед клиентами. Если из-за ошибки риелтора сделка будет признана недействительной, страховая компания возместит материальный ущерб. Например, если риелтор не запросил у продавца согласие супруга на сделку, а тот потом через суд признал ее недействительной, страховщик оценит ущерб и возместит его покупателю полностью или частично.

Но даже если за что-то отвечает риелтор, а его страхует полис, это не значит, что дело можно пустить на самотек. Как минимум нужно проверять все документы, которые оказываются в вашем поле зрения, например выписку из ЕГРН.

А еще внимательно читайте полис. В нем указан лимит ответственности риелтора перед одним клиентом — это сколько страховая заплатит клиенту риелтора, если тот ошибется. Кроме него, есть еще лимит ответственности по всем страховым случаям — сколько страховая готова заплатить всем клиентам риелтора. Эта сумма больше, поэтому в рекламе риелторы часто пишут именно ее. Но для конкретного клиента она бесполезна.

В объявлении на «Авито» агентство пишет, что застраховано и сумма страховки — 5 млн рублей
В объявлении на «Авито» агентство пишет, что застраховано и сумма страховки — 5 млн рублей

Список необходимых документов

Когда вы всё выяснили, договоритесь с продавцом о дальнейших шагах: кто какие документы готовит, нужен ли предварительный договор и задаток, когда ориентировочно состоится сделка.

В сложных случаях сделку нужно согласовать с банком, органами опеки, участниками параллельных сделок. Чтобы не утонуть в бумагах, можно воспользоваться услугой сопровождения сделки, которую оказывают агентства недвижимости или юристы.

Если что-то вызывает сомнения, найдите независимого юриста или риелтора, который посмотрит на документы свежим взглядом. Иногда выручает банк. Если покупаете квартиру в ипотеку, юристы банка будут внимательно проверять документы, права и доверенности.

Заранее выясните, кто будет оплачивать услуги специалистов, расходы на сопровождение сделки и оформление документов. Зафиксируйте это в договоре.

Это не все риски, с которыми сталкиваются покупатели квартир. Но если проверить хотя бы это, можно избежать многих проблем. Возьмите за правило: если что-то вызывает у вас сомнения, не нравится или смущает, отказывайтесь от сделки. На рынке недвижимости много предложений.

Желание побыстрее переехать в дешевую квартиру со свежим ремонтом может привести к тому, что вы потеряете деньги и останетесь без жилья.

Сделка купли-продажи приватизированной квартиры проводится в стандартном порядке, т.е. подготавливается пакет документов и заключается договор.

Основными документами являются:

  • договор, подтверждающий факт передачи муниципальной квартиры в личную собственность продавца;
  • документ, подтверждающий наличие прав собственности на продаваемую квартиру;
  • справки, подтверждающие факт отсутствия задолженностей;
  • копия лицевого счета;
  • паспорта участников сделки;
  • выписка из домовой книги.

Это стандартный список, который может меняться в зависимости от условий конкретной ситуации.

К примеру, если в приватизированной квартире зарегистрирован несовершеннолетний гражданин, имеющий долю в недвижимости, продавец обязательно должен будет получить разрешение со стороны органов опеки. Также необходимо запросить выписку из Росеестра.

В случае если интересы продавца представляет доверенное лицо, доверенность обязательно должна быть нотариально заверенной.

О необходимости получения дополнительных справок и документов уточняйте уже непосредственно по ситуации.

Если продавец получил приватизированную квартиру в наследство, вместо договора передачи муниципальной недвижимости в личную собственность он должен представить:

    Как проверить квартиру при покупке на чистоту: в Росреестре, на обременения
  • документ, подтверждающий право на наследство;
  • справку из налоговой инспекции об уплате налогов, если их нужно было оплатить в его ситуации.

Приблизительно в таком же порядке готовятся документы, в случае если приватизированная квартира перешла к продавцу по договору отчуждения.

То есть нужно подготовить не договор передачи муниципальной недвижимости в собственность, а, к примеру, договор купли-продажи. Документ обязательно должен быть зарегистрирован в соответствующем органе.

Еще раз обратите внимание на то, что список необходимых документов может расширяться в зависимости от разных ситуаций, к примеру:

  1. Наличия несовершеннолетних детей.
  2. Наличия других совладельцев.
  3. Наличия настоящих и бывших супругов.
  4. Наличия граждан, имеющих право пользования квартирой и т.д.

При желании купить приватизированную квартиру потенциальному покупателю нужно обратить внимание на ряд важных факторов.

Прежде всего, необходимо получить письменное согласие каждого владельца недвижимости на ее продажу.

Информация о владельцах приводится в справке из БТИ.

Уточните наличие у продавца квартиры несовершеннолетних детей. По возможности нужно установить факт наличия или отсутствия внебрачных детей, которые при определенных обстоятельствах тоже могут заявить о своих правах на квартиру.

Как проверить квартиру при покупке на чистоту: в Росреестре, на обременения

Выясните, нет ли людей, которые отбывают наказание в виде лишения свободы и имеют долю в рассматриваемом объекте недвижимости.

Проверьте, состоит ли продавец в браке.

Иногда случаются такие ситуации, когда квартира оказывается совместно нажитым имуществом, но в документах фигурирует только один владелец.

То есть он может спокойно продать квартиру, а при возникновении определенных ситуаций его супруг или супруга подадут иск на раздел совместно нажитой собственности, что доставит вам множество неудобств и может даже привести к потере доли квартиры.

ВАЖНО: Внимательно изучите паспорт продавца. В нем не должно быть никаких подчисток, помарок и пр. Обратите внимание на срок действия паспорта.

Ознакомьтесь с документами на квартиру. Особенно внимательно нужно изучить документ, подтверждающий право продавца на владение объектом недвижимости. В документах не должно быть подчисток и исправлений. При наличии таковых они обязательно должны быть закреплены подписью и печатью нотариуса.

Уточните, не является ли рассматриваемая недвижимость залоговым имуществом и не продал ли ее владелец за пару дней до встречи с вами. Такие махинации тоже иногда встречаются.

По возможности заручитесь помощью хорошего агента по недвижимости. Он займется выполнением всех необходимых проверок и избавит вас от лишних затрат времени и сил.

При заключении сделки купли-продажи надо будет проверить или оформить немало бумаг. Все их можно разделить на несколько основных категорий:

  • личные;
  • на квартиру;
  • об оплате жилищно-коммунальных услуг и ремонта;
  • о лицах, зарегистрированных в квартире.

Личные документы

Из них от продавца требуется в первую очередь предоставить паспорт. В нём не должно быть посторонних вклеек и надписей, он должен быть с неистёкшим сроком действия. Паспорт можно проверить на сайте Главного Управления МВД по вопросам миграции при помощи специального сервиса, а лучше – обратившись в местный паспортный стол.

Кроме того, чтобы подстраховаться от признания одной из сторон сделки недееспособной, требуется прохождение обследование и получение справки о состоянии здоровья. Если продавец уже пожилой, лучше не обходиться одной справкой, а пригласить врача прямо на сделку, чтобы он подтвердил, что тот дееспособен непосредственно при её подписании.

Если продажа осуществляется через представителя, нужна нотариально заверенная доверенность от продавца для него. При этом всё равно стоит просить о личной встрече с хозяином, чтобы убедиться в его принципиальном согласии на сделку, а с доверенным лицом должны решаться уже вопросы технического характера. Если провести встречу не удаётся, это повод ещё раз всё проверить.

На квартиру

Проверке должны подвергнуться технический и кадастровый паспорта квартиры, стоит убедиться в том, что в ней не была проведена незаконная перепланировка, сверив план с самим помещением. Следует иметь в виду, что отвечать за незаконную перепланировку придётся уже новому собственнику, и вас затем могут обязать выплатить штраф или и вовсе вернуть жилище в исходное состояние за свои деньги. А даже если нет – придётся заниматься оформлением перепланировки.

Если раньше важнейшим документом было свидетельство о собственности, то теперь владеет ли продавец правами на квартиру, и нет ли у неё других собственников, можно проверить, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость – и если обнаружились проблемы, то их в любом случае надо решить перед продажей.

Необходимо провести проверку документа, на котором основывается право собственности продавца – это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор о приватизации. Именно в них содержатся детали относительно того, что права на жильё могут предъявлять и другие граждане. Естественно, следует внимательно изучить как их вид – так, все исправления в тексте должны быть отдельно удостоверены подписями, никаких подчисток и прочего быть не должно, так и содержание.

Также из неё ясно, не были ли в последнее время наложены аресты, не происходили ли вокруг неё судебные тяжбы и тому подобное. Лучше всего, если никаких сделок и споров, связанных с квартирой, не было в течение последних трёх лет – поскольку именно таков срок давности, это наверняка защитит от претензий.

Квартира может и не числиться в ЕГРП – это означает, что ранее с ней не проводились сделки. Стоит подать запрос насчёт неё в местный Департамент жилищной политики и, если права продавца подтвердятся, это означает, что юридически она чиста.

Об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам будет свидетельствовать Единый жилищный документ. По акту приёма-передачи должна быть предъявлена справка об отсутствии задолженности, а также квитанции платежей.

Ещё одна функция Единого жилищного документа – он несёт в себе функции выписки из домовой книги. Соответственно, если согласно этому документу продавец состоит в браке, и состоял в нём, когда проводил приватизацию жилья, понадобится заверенное нотариусом согласие супруга на его продажу. Если в числе собственников есть несовершеннолетний, необходимо будет ещё и согласие органов опеки.

Оформление сделки

Обычно регистрации перехода прав в Росреестре достаточно составить договор и поставить на него подпись обоих участников сделки, тем более что они должны будут присутствовать и при подаче документов на регистрацию – и этого хватает, чтобы подтвердить их согласие. Но не всегда этого оказывается достаточно – иногда требуется, чтобы соглашение было заверено нотариусом.

Случаи, когда необходим нотариус

Без участия нотариуса не будут приниматься в Росреестре договоры:

  • По продаже доли.
  • Если продавцом выступает несовершеннолетний. Если ему от 14-18 лет, то он должен будет участвовать в сделке лично, если младше – вместо него подпись ставят родители либо опекуны, и понадобится получить согласие от органов опеки и попечительства.
  • Если квартирой владеет ограниченно дееспособный или недееспособный гражданин. При полной недееспособности его интересы в сделке будет представлять опекун, при ограниченной – он сам, но потребуется письменное согласие от попечителя.
Предлагаем ознакомиться  Установка знака Шипы согласно ПДД

У кого есть право распоряжаться недвижимостью?

Если вы разговариваете с продавцом квартиры, спросите, кто ее собственники. Только у них есть право распоряжаться недвижимостью. Единственное исключение: если собственники на кого-то оформили доверенность. В ней должно упоминаться право продать эту квартиру, подавать документы, собирать справки и ставить подписи. Если в доверенности не указано какое-то право, то его и нет.

Доверенность должна быть выписана на того человека, с которым вы заключаете сделку. Другой человек не может ей пользоваться. Если доверенность на мать, ее сын не имеет право продавать квартиру.

Как проверить доверенность

Если вам показывают доверенность со штампом нотариуса, это еще не значит, что она действует. Собственник квартиры мог отозвать ее, а у риелтора остался экземпляр. Всегда проверяйте доверенность до сделки. Если не получится через сервис, можно съездить к нотариусу — он проверит по общим базам. И никаких копий, даже заверенных собственником. Только оригинал.

На вторичном рынке жилья есть неприватизированные квартиры, хозяева которых не собственники и не имеют права их продавать. Собственник такой квартиры — государство, а купить ее можно только после приватизации. Если хозяин квартиры только собирается ее приватизировать, придется дождаться, пока он это сделает.

Я смотрела одну неприватизированную квартиру. Хозяйка решила ее продать, чтобы погасить долги в микрокредитных организациях. Она просила у меня задаток, а приватизировать собиралась потом.

Я попросила показать выписку из домовой книги и, посоветовавшись с юристами, отказалась: на собственность в этой квартире могли претендовать три человека. Кто-то из них мог не дать согласие на приватизацию. Да и сама хозяйка могла передумать, погасив свои долги за мой счет. Даже если бы мы заключили договор, деньги потом мне пришлось бы возвращать через суд.

Кроме собственников и зарегистрированных, есть еще люди, у которых может оказаться право пользоваться квартирой. В законе описано много ситуаций, когда это право они не теряют даже при продаже квартиры, поэтому у вас не получится их выселить или снять с регистрации. Вот частые ситуации.

Если продавец квартиры решит скрыть подобные обстоятельства, вам будет сложно узнать их самостоятельно. К сожалению, пока еще не придумали способа узнать наверняка, не арендует ли кто-то квартиру. Осмотрите все комнаты — может быть, в квартире живет больше людей, чем написано в документах. Изучите справку о зарегистрированных в квартире людях и разберитесь, на каком основании они там живут.

Можно ли купить неприватизированное жилье

Согласно законодательству, продажа неприватизированного муниципального жилья невозможна по очевидной причине – проживающие в нём граждане не будут являться его хозяевами, не будут иметь права владения им, а значит и передать их не смогут.

Но не всё так просто, и при посредстве определённых схем «купить» это жильё можно, но мы поставили кавычки именно потому, что это не совсем обычная покупка, и далеко не факт, что её удастся осуществить. В теории можно договориться о том, что «продавец» выписывается из квартиры и прописывает в неё «покупателя».

Потому куда проще будет всё же приватизировать квартиру, а уже затем продавать её – проблема может заключаться лишь в том, что продавец не желает использовать своё право на приватизацию, а покупатель готов сделать это в обмен на сниженную цену. Тогда такая сделка может иметь смысл, но надо осознавать, что риск при её осуществлении куда выше, потому что она может рассматриваться законодательством как мнимая, а значит, существует риск её отмены в будущем.

Как проверить квартиру при покупке на чистоту: в Росреестре, на обременения

Подытоживая: покупка неприватизированного жилья имеет столько оговорок, что её можно считать практически невозможной.

Что проверить при покупке приватизированной квартиры, чтобы снизить риски? При правильном выстраивании собственных действий покупатель всегда обладает возможностью для минимизации опасностей для себя.

Рекомендуется:

  1. Заполучить письменное согласие на продажу от всех зарегистрированных лиц. Их список можно получить в справке, предоставляемой БТИ.
  2. Уточнить наличие у продавца детей, не достигших совершеннолетнего возраста. Проверить необходимо и наличие внебрачных детей, имеющих собственные права на данное жилье.
  3. Узнать о наличии иных лиц, обладающих долями, например, находящимися в местах лишения свободы, их согласие на реализацию также является обязательным условием законности сделки.
  4. Выяснить наличие официального брака у хозяина. Документы собственности могут быть оформлены на одного человека, но муж или жена обладают долей, и через суд способны ее затребовать.
  5. Проверить паспорт продавца, так как при наличии в нем помарок или при истечении срока действия сделка будет признана недействительной.
  6. Документы на жилье должны быть в опрятном виде, а любые исправления иметь заверение со стороны нотариуса (роспись, печать).
  7. Проверить объект на предмет залогового обеспечения или участия в иных продажных сделках (мошенники продают одну жилплощадь несколько раз).
  8. Выяснить при приватизации участие в ней детей, каждый несовершеннолетний обязательно получает собственную долю.
  9. Постараться определить, не были ли допущены нарушения при проведении приватизации (могут только профессиональные юристы).
  10. Попросить лиц, отказавшихся от своих долей, добровольно выписаться с указанной жилплощади, так как в дальнейшем силой этого сделать не получится.

Все эти действия не позволят обеспечить 100% защиты, но в значительной степени снизят существующие риски в дальнейшем столкнуться с проблемами.

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как  угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту, составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск,  проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Семья из трех человек — мать, отец и сын — живут в муниципальной квартире.

Родители отказываются от приватизации в пользу сына, но не выписываются из квартиры сами. Сын пытается продать квартиру как собственник, но в ней по-прежнему прописаны родители и другого жилья у них них. Сын предлагает выписать их после продажи, но по закону так сделать нельзя — пока они не пропишутся в другом месте они сохранят за собой пожизненное право проживать в квартире.

Как проверить квартиру при покупке на чистоту: в Росреестре, на обременения

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте. Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.   

В семье Ивановых отец-пьяница Валера отказался от своей доли в пользу дочери. Он выписался из квартиры, но нигде не прописался. После продажи квартиры, Валера обратился в суд, с претензией на то, что его сделали бездомным. Суд решил, прописать Валеру обратно с правом пожизненного проживания и вернул ему долю.

Таких случаев много. У квартиры могут быть все документы, отказы других собственников, никто не прописан, но внезапно объявляется нигде не прописанный бывший собственник и получает право проживания.

Предлагаем ознакомиться  Снять машину с учета после продажи: где и как это сделать

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Иван и Борис владеют двумя долями в однокомнатной квартире. Иван предложил Борису купить у него долю за 2 миллиона рублей. Тот письменно отказался, указав цену. Позже Иван продал свою долю стороннему покупателю Василию дешевле — за 1,5 миллиона рублей.

Борис узнал у Василия, что доля продана дешевле цены, которую он указал в отказе — а ведь за 1,5 миллиона он бы и сам купил. Борис обращается в суд, вносит 1,5 миллиона и в судебном порядке становится собственником всей квартиры. Ивану все равно — он ничего не потерял. Борису хорошо — он купил квартиру. Василию плохо — он потерял деньги.

Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее)  это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Какие у квартиры обременения и ограничения?

А вот полис агентства — его можно попросить у риелтора. На первый взгляд, всё в порядке и на второй странице и правда сумма с шестью нулями

С обременениями и ограничениями прав есть две проблемы:

  1. Сделка будет невозможна, затянется или обойдется дороже.
  2. Появится повод признать ее ничтожной или оспоримой, и тогда есть риск остаться без квартиры и без денег.

Поводов признать сделку недействительной много. Продавец может оказаться недееспособным или докажет, что не понимал, что делает. Еще продавец может оказаться должником или банкротом, и у него не будет права распоряжаться имуществом. Один из собственников может наложить запрет на сделку или это сделал суд по ходатайству кредитора или другого заинтересованного лица. Супруг может не дать согласие на сделку, даже если он бывший.

ГАС «Правосудие» — проверьте, нет ли судебных заседаний на имя любого из собственников. Ищите суд по месту жительства продавца или месту нахождения квартиры.

Сайт судебных приставов — проверьте долги собственников.

Сайт федеральных арбитражных судов — проверьте, не подал ли собственник заявление о своем банкротстве.

Реестр банкротов — проверьте, не признали ли собственника банкротом. Квартиру у банкротов лучше не покупать, а их доверенности недействительны.

Если права собственника как-то ограничены, это повлияет на процесс покупки, а иногда и вовсе помешает сделке. Хуже всего, если об ограничениях вы узнаете после того, как подпишите договор и отдадите деньги. Получить их назад будет сложно.

А вот полис агентства — его можно попросить у риелтора. На первый взгляд, всё в порядке и на второй странице и правда сумма с шестью нулями

Не все обременения одинаково опасны. Например, покупка ипотечной квартиры — это законно, если банк не против. Но при этом ипотека перейдет к вам или нужно будет рассчитаться с банком и снять залог — из-за этого оформление займет больше времени. Всегда лучше выяснить заранее, как обременение повлияет на сделку. Как минимум это поможет правильно настроиться и запастись терпением.

Мой брат купил квартиру с ипотечным долгом в кредит. Банк закрыл долг продавца и оформил ипотеку на покупателя. Все прошло хорошо, но подготовка всех документов и проверка их банком заняли полтора месяца.

Обременения регистрируются Росреестром, поэтому информация о них есть всё в той же выписке из ЕГРН и бесплатной справке.

Кто зарегистрирован в квартире?

Кроме права собственности, есть еще регистрация — в выписке из домовой книги написано, кто зарегистрирован в квартире. Бывает, что квартира оформлена на одного человека, а прописана в ней вся его семья. Это не помешает вам ее купить, но если бывшие жильцы не выпишутся, это может стать проблемой.

Когда государству нужно найти человека, его ищут по адресу регистрации. По нему же приходят письма из налоговой, кредиторы и судебные приставы. Если теперь в этой квартире живете вы, то и общаться с этими приятными людьми тоже вам. Поэтому при покупке квартиры убедитесь, что из нее выписались все прошлые жильцы, иначе потом придется выселять их через суд.

Часто люди продают одну квартиру и только потом покупают другую, поэтому до завершения сделки им некуда выписываться. В договоре можно предусмотреть условие, что они обязуются выписаться до такого-то числа или в течение нескольких дней после сделки. Обычно даже банк не против таких формулировок. Но до этого убедитесь, что людям будет куда выписываться — особенно если в квартире зарегистрированы дети.

Дееспособен ли продавец?

Чтобы убедиться, что супруг или супруга не против, попросите у продавца нотариально заверенное согласие на продажу квартиры. В нем может быть указан срок действия. Если он не истек или не указан вовсе, согласие формально действует — но только при условии, что потом его не отозвали. Если сомневаетесь, сходите к нотариусу и проверьте действительность документа.

Бывшие супруги тоже имеют право на совместное имущество, если оно приобреталось в браке. Это право сохраняется у них три года после развода, но иногда срок удается увеличить.

Как и в случае с арендой, гарантий здесь никто не даст. Был случай, когда мужчина продал дом, а потом объявилась его жена-иностранка и сказала, что не давала согласия на сделку. Покупатели проверяли документы: никаких подтверждений, что продавец в браке, не нашлось. Паспорт был без штампа, сам мужчина утверждал, что больше никто прав на дом не имеет. Он даже предоставил нотариально заверенное заявление, что не находится в браке, а имущество не совместно нажитое.

Надежнее всего покупать квартиру у собственника, который был в браке при покупке квартиры и находится в браке с тем же человеком при продаже. Тогда понятно, кто еще имеет право на общую собственность и чье согласие спрашивать.

Согласие мужа моей мамы на продажу их совместно нажитой квартиры. Действует бессрочно, но касается только одной конкретной квартиры
Согласие мужа моей мамы на продажу их совместно нажитой квартиры. Действует бессрочно, но касается только одной конкретной квартиры

Кроме заниженной цены, насторожить может и личность продавца. Чтобы потом не встречаться с ним или его родственниками в суде, лучше заранее убедиться в его дееспособности. Но если дееспособность по возрасту выяснить легко, то другие возможные обстоятельства, например психическое расстройство, наркотическую зависимость или перенесенный инсульт, — трудно или невозможно.

Зато они могут «всплыть» уже после сделки. Квартиру зарегистрируют на покупателя, а потом продавец или его родственники подадут иск о признании сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Скажут, например, что при совершении сделки он был в запое, три года назад упал и ударился головой или сильно переживал из-за смерти матери. При этом вы точно знаете, что продавец был на сделке в белой рубашке и при галстуке, отлично выглядел и полностью отдавал отчет в своих действиях.

Если поведение кого-то из собственников квартиры вызывает сомнения, лучше не рисковать и поискать другой вариант — даже если сама квартира вам нравится. В крайнем случае можно попросить продавца пройти экспертизу и принести вам ее заключение. Это единственный документ, который подтверждает дееспособность и помогает избежать проблем после сделки.

Расскажите продавцу об обстоятельствах покупки квартиры: например, если вы покупаете ее в ипотеку или с участием материнского капитала. В случае с ипотекой придется ждать, пока банк одобрит сделку, а при участии маткапитала продавец получит деньги по частям. Убедитесь, что он в курсе и готов ждать.

Особенно важно заранее всё обсудить, когда сделок несколько: продавцу нужны деньги, чтобы расплатиться с другим продавцом, а тому — со следующим и так далее.

Я покупаю квартиру в Рыбинске у семьи, которая приобретает недвижимость в Ярославле. У меня маткапитал, а у них — маткапитал и ипотека. Выходит, конечный покупатель будет получать деньги частями. Я выяснила в пенсионном фонде, что мое заявление о распоряжении маткапиталом будут рассматривать месяц, и сказала об этом продавцу. Он поспешил узнать у своего продавца, готов ли тот ждать. Сюрпризов удалось избежать, все договорились, и сделка не сорвалась.

Добросовестный приобретатель

Если, несмотря на все эти усилия, после сделки объявится какой-то новый собственник или залогодержатель, то суд может встать на сторону добросовестного приобретателя.

У добросовестного приобретателя отобрать квартиру через суд сложнее, но все-таки возможно. Даже если вы проверите все документы и внимательно прочитаете договор, это не застрахует вас от претензий и даже потери права собственности.

Единственное, что может защитить деньги в такой ситуации, — это титульное страхование. Оно тоже не дает стопроцентной гарантии, и у него есть свои минусы: например, страховую выплату можно получить только по решению суда. Но если вы добросовестный приобретатель, а у вас все равно смогли отобрать недвижимость, другого способа вернуть деньги просто не остается.

Лучше покупать квартиру, у которой мало собственников, а в последнее время ее не покупали, не продавали и не наследовали. Чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем рискованнее ее покупать. Это можно проверить по выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества. Как и общую выписку, эту можно получить в электронном виде. Ее сделают за 250 рублей в течение трех рабочих дней.

Почему квартира продается?

Спросите собственника о его планах: почему он продает квартиру и куда собирается выехать. Чаще всего на вырученные деньги продавец планирует купить новое жилье и заключить одновременно две сделки — с вами и с продавцом подходящей квартиры. Другой продавец тоже может искать себе жилье. В этом случае вам придется ждать, когда всё срастется во всех звеньях цепочки сделок.

Трезво оцените планы продавца. Бывает, что они расходятся с реальностью. Например, если он продает однушку и хочет с небольшой доплатой купить трёшку в том же районе, то ждать придется долго.

Если собственник расскажет вам о своих планах, это поможет лучше оценить сроки оформления сделки. Но если у него есть какие-то еще причины продавать квартиру, то выяснять их, скорее всего, придется вам самим. Например, буйного алкоголика за стенкой продавец будет скрывать изо всех сил, вплоть до того, что назначит просмотр на время, когда тот обычно ведет себя тихо. Такие подробности лучше выяснять у соседей. Поговорить с ними в любом случае полезно.

Почему такая цена?

Но это не значит, что продажу квартиры со скидкой всегда могут признать кабальной сделкой. Иногда продавцам на самом деле нужно срочно продать недвижимость, чтобы погасить кредит, уехать за границу, построить дом или успеть купить новую квартиру до рождения ребенка.

Чтобы сделку признали кабальной, должны совпасть такие условия:

  1. Ее заключили под влиянием тяжелых обстоятельств: например, смерть ребенка или неизлечимая болезнь.
  2. Условия сделки не просто невыгодные, а крайне невыгодные. Скидка 5% — это не крайне невыгодные условия.
  3. Покупатель воспользовался этими обстоятельствами. То есть вы были в курсе и получили от этого выгоду.
Оцените статью
Правознавство
Adblock detector