Нормативная основа
Чтобы получить в пользование подвальное помещение МКД, следует узнать, кому принадлежит право занимать технический этаж и как приватизировать нежилую площадь правильно, не нарушая закон. Поможет в этом нормативная база, которая включает в себя статьи и законы, определяющие принципы и основные нюансы распределения подвальных помещений между жильцами многоквартирного дома.
Согласно 36-й статье Жилищного Кодекса технический этаж является общим имуществом собственников многоэтажного строения, и жильцы могут им владеть, пользоваться и распоряжаться. Стоит учитывать, что уменьшение подвала в процессе реконструкции может быть произведено только с согласия всех граждан, проживающих в многоквартирном доме.
Данная статья ЖК предполагает, что по решению всех собственников помещения с разрешённым общим пользованием могут быть переданы в полное владение иным лицам, если это не нарушает интересы и права этих граждан.
Ст. 289 ГК РФ подразумевает, что подвал многоквартирного дома является совместным имуществом собственников квартир, между которыми правовые отношения относительно технического этажа определяются 6-й и 9-й статьями ЖК. Таким образом, каждому владельцу жилищной площади принадлежит доля подвальных помещений, но их отчуждение ограничивается статьей 290 ГК РФ, а пользование 288-й.
Граждане должны выполнять установленные ст. 30 ЖК обязанности и знать, что они имеют право создавать товарищества собственности согласно 291-й статье ГК РФ.
| № | Статья | Название |
| 1 | 36 ЖК РФ | Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме |
| 2 | 289 ГК РФ | Квартира как объект права собственности |
| 3 | 6 ЖК РФ | Действие жилищного законодательства во времени |
| 4 | 9 ЖК РФ | Жилищное законодательство и нормы международного права |
| 5 | 290 ГК РФ | Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме |
| 6 | 288 ГК РФ | Собственность на жилое помещение |
| 7 | 30 ЖК РФ | Права и обязанности собственника жилого помещения |
| 8 | 291 ГК РФ | Товарищество собственников жилья |
В настоящее время сформировалась устойчивая точка зрения, что углубление подвала является видом реконструкции. Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ,
Следовательно, существуют два варианта правовой оценки таких действий.
Два варианта правовой оценки
Вариант 1: Подвальное помещение находится в общей собственности собственников недвижимости в многоквартирном доме. Это – общее правило. В таком случае в соответствии со ст. 36, 44, 46 Жилищного кодекса РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для углубления подвала требуется наличие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Вариант 2: Вполне возможна ситуация, когда подвальное помещение находится в собственности конкретного лица. В этом случае возможны варианты, но в любом случае углубление подвала не должно нарушать технических норм и правил, а также приводить к ухудшению технического состояния всего дома в целом.
Рассмотрим эти правила подробнее.
Согласно п. 7.215 Пособия по проектированию каменных и армокаменных конструкций к СНиП 11-22-81 «Каменные и армокаменные конструкции»,
Также следует учитывать требования к глубине заложения фундаментов, установленные в п. 5.5.1 «СП 22.13330.2011. Свод правил. Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83*» (утв. Ппиказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 г. № 823) (см., например: апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.12.2014 г. по делу № 33-17245/2014).
В любом случае не допускается углублять подвал, если выемка грунта может привести к увеличению неравномерности осадки фундаментов (см., например: определение Верховного суда РФ от 15.01.2013 г. по делу № 51-КГ 12-3).
Процессуальные особенности рассмотрения споров
Нарушения технических норм и правил, вызванные углублением подвала, могут быть установлены как при проведении судебной экспертизы в рамках судебного разбирательства, так и должностными лицами Государственной жилищной инспекции.
Если углубление подвала влечет ухудшение технического состояния многоквартирного дома, любой собственник помещения вправе обратиться в суд с иском. В большинстве случаев заявляются иски о признании реконструкции самовольной (на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ, см, например: апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.12.2014 г. по делу № 33-17245/2014).
Следует иметь в виду, что действия по углублению подвала могут создавать опасность причинения вреда собственникам помещений в многоквартирном доме в будущем.
Верховный суд по одному из подобных дел занял позицию, согласно которой в силу ст. 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (см.
Спасибо за внимание!
