В чем состоят особенности покупки квартиры иностранным гражданином и каковы риски данной сделки

Все о том, как иностранцу купить квартиру в России: документы, оформление и налоги

Прежде всего, нужно учитывать, что при сделках купли-продажи жилья покупатель более уязвим, чем продавец. Поэтому если у вас нет опыта в совершении сделок с недвижимостью, то сопровождение и юридическое оформление сделки стоит доверить риэлторскому агентству.

При этом поиск квартиры можно совершать самостоятельно, так как это в настоящее время не составляет труда. Достаточно иметь доступ в интернет, где вы можете найти много объявлений о продаже квартир. Это позволит сэкономить деньги, которые пришлось бы отдать риэлторам за поиск продавца.

К выбору риэлтора стоит подходить так же ответственно, как и к выбору квартиры. Обязательно проверьте оригинал лицензии.

Ниже поэтапно описано, как приобрести жилье, на что обратить внимание при покупке недвижимости, какие документы истребовать у продавца, какие документы подготовить покупателю и т.д. В общем, все о покупке квартиры, документах и ньюансах сделки.

На сегодняшний день существует несколько способов приобретения жилья, каждый из которых имеет свои нюансы:

  • Договор купли-продажи. Прямая покупка недвижимости, как правило, на вторичном рынке недвижимости, за наличный или безналичный расчет. Переход права собственности осуществляется после государственной регистрации договора купли-продажи.
  • Ипотека. Выбирая этот вариант покупки недвижимости, учитывайте, что полноправным собственником квартиры вы станете только после полного погашения ипотечного кредита.
  • Договор долевого участия. Приобретение жилья на стадии строительства (первичный рынок недвижимости). Продавцом в данном случае выступает застройщик. При совершении сделки купли-продажи необходимо внимательно изучить документацию застройщика.
  • Жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Один из самых дешевых способов стать владельцем квартиры. ЖСК объединяет граждан, целью которых является возведение собственного жилья. Денежные взносы выплачиваются в течение нескольких лет в соответствии с определенным графиком. Обычно использовать жилье можно после уплаты 50% от стоимости квартиры. Оформление в собственность будет возможно после выплаты 100% взносов.
  • Паевой инвестиционный фонд (ПИФ). ПИФ представляет собой объединенный капитал инвесторов, руководство которым осуществляет управляющая компания.

Поиск жилья

Поиск жилья можно осуществлять самостоятельно или через агентство. В настоящее время найти жилье самостоятельно не составит труда, для этого нужно изучить объявления о продаже недвижимости в интернете. Но для начала определитесь с тем, что вы ищете: жилье на первичном или вторичном рынке недвижимости, какой площади, в каком районе и т.д., а также, сколько вы готовы на него потратить.

В чем состоят особенности покупки квартиры иностранным гражданином и каковы риски данной сделки

У первичного и вторичного рынка жилья есть свои преимущества и недостатки. Покупка квартиры на первичном рынке недвижимости является более безопасной, чем на вторичном рынке, так как приобретаемая вами новая квартира является юридически чистой.

Изучите цены на жилье в городе приобретения квартиры с учетом некоторых факторов, которые также стоит учитывать при торге с продавцом:

  • Тип здания, год постройки, материал стен, давность проведения ремонта в подъезде;
  • Район города, его экология, удаленность от центра, развитость инфраструктуры, наличие стоянки/гаражей, расстояние до ближайшей станции метро/остановки;
  • Состояние двора, подъезда, наличие лифта и мусоропровода;
  • Этаж, количество и размеры жилых комнат;
  • Планировка, ориентация окон, высота потолков, наличие балкона или лоджии;
  • Общее состояние квартиры, свежесть и качество ремонта, как давно производилась замена труб, сантехники, окон, дверей;
  • Наличие телефона, интернета, домофона, счетчиков;
  • Наличие встроенной мебели;
  • Наличие сигнализации и т.д.

Осмотр квартиры

При осмотре квартиры будьте внимательны. Те недостатки, которые вы заметите, могут стать основанием для хорошего торга либо для отказа от покупки квартиры. Если вы передвигаетесь на общественном транспорте, обратите внимание на то, сколько времени у вас ушло, чтобы добраться от остановки до дома. Обратите внимание на состояние двора, подъезда, лифта, наличие домофона и стоянки.

Хорошо осмотрите саму квартиру и сопоставьте, соответствует ли она описанию и фото, предоставленным в объявлении о продаже.

Обратите внимание на скрытые недостатки квартиры. Например, толщина стен и наличие грибка. Для того, чтобы определить толщину стен, обратите внимание на толщину подоконников. В квартире с тонкими стенами, скорее всего, будет холодно и сыро. Грибок может скрываться под обоями.

Часто он присутствует в сырых помещениях (ванная и кухня). Учитывайте, что избавиться от грибка нелегко. Обратите внимание на высоту потолков, тип перекрытий, состояние сантехники, проводки и т.д. Примерно оцените, в какую сумму выльется необходимый ремонт осматриваемой квартиры, и приплюсуйте его к цене.

И именно эту сумму сравнивайте со стоимостью других вариантов.

В чем состоят особенности покупки квартиры иностранным гражданином и каковы риски данной сделки

Выясните у продавца, кто прописан в квартире и есть ли среди них несовершеннолетние, психически нездоровые люди, солдаты срочной службы или заключенные. Спросите, какого года постройки дом, когда проводился ремонт, поинтересуйтесь тем, кто проживает по соседству и т.д.

Список документов на покупку квартиры можно посмотреть здесь.

После того, как вы определились с вариантом приобретаемого жилья, необходимо тщательно проверить документы продавца.

Если вы приобретаете квартиру в новостройке, то в качестве продавца может выступать застройщик, муниципальная организация или риэлторская фирма. Если вы сомневаетесь в порядочности фирмы, ознакомьтесь с ее учредительными документами: уставом, свидетельством о госрегистрации, учредительным договором.

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке, то проверка документов займет больше времени и потребует больше внимательности.

Стандартный список документов, которые обычно запрашиваются у продавца, можно посмотреть здесь.

В чем состоят особенности покупки квартиры иностранным гражданином и каковы риски данной сделки

Проверьте правоустанавливающие документы на квартиру, паспорт продавца, сверьте даты на штампах о браке или разводе с датами на правоустанавливающих документах, сверьте соответствие данных о квартире указанных в документах и реальное положение вещей. Если квартиру продает не собственник, а третье лицо по доверенности, то проверьте его документы и дату выдачи доверенности.

Из правоустанавливающих документов будет ясно, как продавец получил в собственность объект продажи. Правоустанавливающим документом может быть: договор купли-продажи, если квартира была куплена; документ, подтверждающий права наследования, если квартира перешла продавцу по наследству; договор дарения, если квартира была получена в дар и т.д.

Если квартира перешла в собственность по договору дарения или по наследству не от близкого родственника, то стоит запросить у продавца справку из налоговой об уплате налога на квартиру.

Регистрация договора купли-продажи производится в Росреестре (Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии).

Для этого необходимо предоставить документы продавца и покупателя, договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию (около 1000 рублей). Длится процедура регистрации около 1 месяца.

После регистрации покупатель получает зарегистрированный экземпляр договора, который начинает действовать с момента регистрации, и свидетельство о переходе права собственности.

Акт приема-передачи можно подписать и зарегистрировать и после регистрации сделки, но тогда придется снова ждать около месяца, поэтому обычно акт приема-передачи подается вместе со всеми документами. Поэтому до регистрации стоит еще раз хорошо осмотреть квартиру, сверить соответствие данных в акте и в реальности и подписать акт приема-передачи.

После приобретения жилья, а также любого другого имущества, у вас возникает право на получение имущественного налогового вычета. Подробно о том, как его получить, можно прочитать здесь.

Смотреть объявления о продаже квартир

Иностранный гражданин может оформить права собственности на недвижимость в России только при условии законного нахождения на территории России.

Это означает, до покупки квартиры иностранец должен законно въехать на территорию России (по визе, или в безвизовом порядке), и законно находиться на территории России, то есть находиться на территории России в пределах срока, установленного в визе, или в пределах срока безвизового нахождения. Как правило, при безвизовом въезде в Россию допускается нахождение иностранного гражданина на территории России 90 дней в течении последовательных 180 дней.

В случае нарушения Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина. Нарушение будет установлено по паспорту.

1) удостоверяющий его личность документ – паспорт, который у иностранца для совершения сделки с квартирой должен быть переведен на русский язык, а перевод – нотариально заверен.

2) согласие супруга на покупку квартиры, если это требует законодательство страны, гражданином которой он является, или страны в которой он проживает с супругой, или если это требование брачного договора.

3) заявление установленной формы о государственной регистрации права собственности – подается в одном экземпляре, и подписывается обеими сторонами договора купли продажи квартиры.

Предлагаем ознакомиться  Что нужно знать при покупке квартиры на первичном и вторичном рынке жилья.

В чем состоят особенности покупки квартиры иностранным гражданином и каковы риски данной сделки

4) договор купли продажи квартиры – по одному экземпляру каждой стороне договора плюс один экземпляр для хранения в регистрационной службе.

5) Квитанцию об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности (в 2016 – 2017 годах сумма 2 000 руб.).

Налоги при покупке квартиры в России иностранцами

В России налоги при покупке квартир покупатель не платит. Это правило действует и для иностранцев.

Границы государств становятся более прозрачными. Каждый сам выбирает, где ему находиться и где иметь жилье или другую недвижимость. Иностранные граждане нередко покупают квартиры в России, также, как и россияне приобретают недвижимость за рубежом. Это не случайность.

Дело в том, что в России для иностранцев действует довольно либеральный режим.

Они могут приобретать практически любое имущество в собственность без огромного количества справок и бумажной волокиты.

Как выбрать жильё?

При выборе квартиры нужно учитывать ее фактическое расположение, удобства в районе, коммуникации и возраст дома. Немаловажно и то, на каком этаже находится квартира. Как правило:

  • нежелательно брать первый этаж из-за возможного запаха канализации и сырости из подвала;
  • последний этаж грозит протечками с крыши.

Какой этаж лучше выбрать, зависит полностью от пожеланий покупателя. Если вы любите жилье на верхних этажах, убедитесь в исправности пассажирского и грузового лифтов.

Ответы помогут понять, есть ли серьезные проблемы. Иногда простой опрос продавца выявляет такие серьезные моменты, как наследственные споры в отношении квартиры.

Полученную информацию обязательно нужно сравнить с документами, чтобы выявить возможные противоречия.

Личный закон иностранца

Отдельный существенный вопрос,  о котором часто забывают: Заключение договора купли продажи квартиры по российскому законодательству не прекращает действие иностранного законодательства в отношении самого покупателя-иностранца.

На гражданина иностранного государства действуют нормы семейного законодательства  государства, гражданином которого иностранец  является, нормы законодательства о наследовании и т.д.

Например, по семейному законодательству некоторых иностранных государств супруг вправе распорядиться совместными денежными средствами только с письменного согласия второго супруга. Или, такие условия могут содержаться в брачном договоре иностранного покупателя квартиры.

В чем состоят особенности покупки квартиры иностранным гражданином и каковы риски данной сделки

Если при покупке квартиры иностранец умолчит о необходимости  получать соответствующее согласие второго супруга, это не значит, что при продаже квартиры в будущем это согласие не потребуется.

Квартира или апартаменты?

Апартаменты, в отличие от квартиры, являются нежилой коммерческой недвижимостью. Это означает, что такие помещения недоступны для постоянного проживания и регистрации в них по месту жительства. Прописка в апартаментах может быть только временной.

Апартаменты чаще всего покупают для сдачи помещений в аренду или для организации гостиничного бизнеса. Из плюсов — апартаменты дешевле жилой недвижимости и их можно приобрести в ипотеку.

Из их коммерческого статуса вытекают и повышенные ставки имущественного налога, а также отсутствие гарантий собственникам жилья. Ставка налога определяется в размере 0,5% от стоимости для апартаментов и 0,1% для жилых помещений.

Решать нужно с учетом своих целей, но для собственного проживания лучше приобрести именно квартиру.

Конкретные риски покупателя зависят от условий сделки, но в целом он рискует:

  1. На этапе заключения предварительного договора – потерять сумму задатка. Её придется взыскивать через суд.
  2. На этапе регистрации договора – риск, что регистрация не состоится или затянется. Так происходит, если недвижимость обременена залогом или арестована, а также если не соблюдены права третьих лиц или нотариальная форма.
  3. На этапе после полной оплаты – отмена сделки и возврат имущества продавцу. И если квартиру вернуть назад реально, то деньги могут быть потрачены. Тогда взыскивать их придется в течение нескольких лет.

Большинство из этих рисков можно свести к минимуму, если еще на этапе согласования условий подробно проанализировать ситуацию и правильно оформить документы.

В чем состоят особенности покупки квартиры иностранным гражданином и каковы риски данной сделки

Если боитесь попасть к мошенникам – обращайтесь к проверенному агентству недвижимости или юристу.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Порядок покупки квартиры иностранцами

Последовательность совершения покупки квартиры в России:

  1. Подбор квартиры
  2. Проверка юридической чистоты квартиры (проверяют историю квартиры) и проверка продавца – его сделкоспособность
  3. Заключение договора купли продажи в письменной форме
  4. Оплата цены квартиры
  5. Государственная регистрация права собственности на квартиру на Покупателя-иностранца в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии. Заявление и документы подаются через многофункциональные центры государственных услуг (МФЦ)

Срок государственной регистрации(установлен законом) – 9 рабочих дней. Рабочие дни в России — с понедельника по пятницу

  1. Получение в МФЦ экземпляра договора каждой из сторон и выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве собственности покупателя на квартиры

Срок действия выписки из ЕГРН – при получении в МФЦ

Подтверждением права собственности покупателя на квартиру является только запись в ЕГРП (сведения в электронной базе данных).

  1. Передача квартиры от продавца покупателю по передаточному акту.

Передаточный акт подписывают обе стороны договора купли продажи – продавец и покупатель. Оформляют два экземпляра, по одному для каждой стороны.

Как обезопасить себя в купле-продаже?

Жилищное право {amp}gt; Оформление недвижимости {amp}gt; Договор {amp}gt; Как провести сделку купли-продажи квартиры и оформить ее юридически грамотно – все нюансы процедуры

Несмотря на тяжелый экономический период в нашей стране, рынок недвижимости достаточно активен. Многие граждане РФ либо хотят купить квартиру, либо ее продают.

3

Стоит понимать, что законодательная база России регламентирует общий порядок осуществления сделок купли-продажи недвижимого имущества. Данная операция не является чем-то сложным и непонятным в юридическом плане, однако перед ее проведением немаловажно подробно ознакомиться со всеми нюансами процедуры и провести консультацию с профессиональным юристом.

Для осуществления последнего придется покинуть свое уютное жилище, однако для первоначального ознакомления с юридической процедурой купли-продажи квартиры достаточно воспользоваться нашим ресурсом.

О том, как провести сделку купли-продажи квартиры максимально правильно и беспроблемно, читайте ниже.

Прежде чем затеять процедуру продажи или покупки жилья рекомендуем вам изучить законодательные акты, которые помогут вам подготовится к возможным неожиданностям и избежать некоторых неприятностей. Фото № 1

Рассматривая каждый отдельный случай по купле-продаже квартиры, может потребоваться обращение к многочисленному количеству законодательных актов. Поэтому стоит учитывать то, что иногда просто невозможно обойтись без помощи профессионального юриста для грамотного составления, оформления и исполнения договора купли-продажи квартиры.

Если рассматривать данную юридическую процедуру в целом, то наиболее важными к обращению являются некоторые положения Гражданского Кодекса (ГК) РФ и Налогового Кодекса (НК) РФ.

  1. Сделка – это любые действия физических и юридических лиц на территории РФ, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданского права или обязанности (статья 153).
  2. Сделка может быть одним из двух видов – односторонняя или многосторонняя (договорная). Для осуществления последней, которой и является сделка купли-продажи, необходимо согласие обеих или более сторон договора (статья 154).
  3. Сделки могут быть заключены в устной или письменной (нотариальной) форме. Наибольшую юридическую силу имеют нотариально заверенные сделки (статьи 158 и 165.1).
  4. В случае уклонения одной из сторон сделки от обязательств, указанных при ее заключении, она будет нести некоторую ответственность перед другой стороной сделки и законодателем (не всегда) (статья 165).

Более подробно рассматривать положения ГК РФ необходимо с учетом всех нюансов конкретного случая.

Что касается обращения к НК РФ, то относительно сделки купли-продажи квартиры важно отметить 224-ую статью. Именно она определяет налоговую ставку, которую должен платить гражданин, получивший доход от совершения сделки купли-продажи. В соответствии с 1-ым пунктом статьи она составляет 13 процентов от стоимости квартиры.

Нередко при рассмотрении сделки купли-продажи квартиры используются законодательные положения о понятиях «собственности» или «переносов задолженностей по квартирным платам от старого собственника к новому».

В чем состоят особенности покупки квартиры иностранным гражданином и каковы риски данной сделки

Что следует знать при заключении договора купли-продажи квартиры? Фото № 2

Несмотря на относительную несложность оформления купли-продажи, следует учитывать и то, что данная юридическая процедура может иметь некоторые нюансы, требующие особого внимания.

В сегодняшнем материале большинство из таковых подробно рассмотрены, однако не стоит всегда рассчитывать только на себя, не забывайте прибегать к помощи профессиональных юристов для обеспечения максимальной безопасности заключаемой сделки.

В интернете огромное количество бланков договоров купли-продажи. Однако в зависимости от каждой конкретной ситуации возможны нюансы.

В связи с изменением законодательства сделки, совершенные с малолетними детьми или дольщиками жилья совершаются только у нотариуса. Для избежания траты дополнительных средств, если нет опыта в подобных операциях, есть смысл обратиться к нотариусу и в иных случаях. Дополнительная необходимость в риелторе или юристе отпадает сама собой.

Однако для обращения к нотариусу необходимо собрать минимальный пакет документов. При принятии решения о совершении сделки первым делом нужно озаботиться отсутствием долгов по коммунальным платежам и посторонних прописанных граждан. О всех решенных задачах необходимо брать справки.

Если собственником квартиры или доли является малолетний ребенок, то взаимодействия с органами опеки не избежать. Для совершения сделки и регистрации в Росреестре придется получить письменное одобрение.

Предлагаем ознакомиться  Может ли банк за долги арестовать ипотечную квартиру и продать ее

Квартира, приобретенная в браке, отчуждается только с нотариального разрешения второго супруга. Если такое согласие не получено, сделка в дальнейшем может быть признана недействительной.

Для подписания договора к нотариусу должны явиться стороны сделки лично или представители по нотариальной доверенности. Нотариус проведет всю необходимую процедуру оформления перехода права и, по желанию сторон, может самостоятельно сдать документы на регистрацию. Никаких дополнительных трат, кроме государственного сбора и работы нотариуса, от сторон сделки не потребуется.

Покупка квартиры документы нюансы сделки

Итак, порядок оформления купли-продажи выглядит следующим образом:

  1. В первую очередь, это поиск или подготовка жилья к продаже в соответствии с теми условиями, которые удовлетворяют вашим желаниям.
  2. Следующим шагом необходимо проверить найденное для покупки жилье на чистоту (подробнее ниже), если вы являетесь покупателем, и максимально презентабельно представить квартиру покупателю, если вы являетесь продавцом.
  3. При достижении устного соглашения по продаже квартиры между продавцом и покупателем можно приступить к следующему этапу. На нем необходимо оформить и подготовить необходимый пакет документов. У продавца данный список, конечно, больше и имеет следующий вид:
  • все правоустанавливающие документы на квартиру;
  • кадастровый план (паспорт) на недвижимое имущество;
  • заверенная нотариально выписка из домовой книги;
  • бумаги из налогового органа, ЖКХ и ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по квартирным платам;
  • выписка из Росреестра об отсутствии или наличии какого-либо обременения на квартиру;
  • нотариально заверенное заявление о согласии супруга владельца квартиры на ее продажу (если таковой имеется);
  • бумага из органов опеки, разрешающая осуществить сделку (при наличии прописанных в квартире детей).

Процедура подготовки документов к продаже, поиск покупателя и согласования всех возникших вопросов потребует от вас времени и терпения. Фото № 3

Покупателю же необходимо будет иметь лишь документы, удостоверяющую его личность, и некоторые другие бумаги, которые необходимы для заключения договора.

  1. Теперь необходимо заключить предварительный и основной договоры по продаже квартиры. Стоит понимать, что предварительный договор не обязателен, однако он поможет снизить риски срыва сделки. В нем указывается следующая информация:
  • предварительные условия по продаже квартиры, которые могут лишь слегка корректироваться;
  • окончательная стоимость предмета сделки (квартиры);
  • размер внесенного задатка или аванса;
  • дополнительные нюансы соглашения.

В случае, если продавцом является не обычный гражданин, нужно предусмотреть некоторые нюансы.

При покупке у юридического лица нужно проверить его правоспособность, оценив документы:

  • Устав;
  • Свидетельства о регистрации (ИНН и ОГРН);
  • Свежая выписка из ЕГРЮЛ;
  • Финансовые документы (бухгалтерский баланс);
  • Если это застройщик – проверить проектную декларацию.

В первую очередь посмотрите эти документы.

Юрлицо должно быть действующим, не ликвидированным и не прекратившим деятельность в результате реорганизации.

Нужно также проверить, нет ли нарушений положений закона о крупных сделках. Зачастую на сделки об отчуждении квартир требуются решения об одобрении от всех участников – особенно, если реализация недвижимости не является основным видом деятельности этой фирмы.

Посмотрите финансовые документы — не будет ли компания банкротиться. Если есть угроза банкротства – ваша сделка в будущем может быть отменена по заявлению конкурсных кредиторов или конкурсного управляющего.

После этого проверьте полномочия представителя, кто будет подписывать договор от продавца. Полномочия директора прописаны в уставе, представитель должен предъявить доверенность, управляющий – договор о передаче полномочий.

Если фирма — подрядчик, с которым застройщик рассчитался квартирой, помимо перечисленного выше, появляется риск отмены сделки, если между подрядчиком и застройщиком не решены вопросы оплаты. Проверять нужно всю проектную документацию и исключать возможные споры с застройщиком.

Продавать муниципальную квартиру вправе только муниципалитет – администрация того населенного пункта, в котором находится квартира. Порядок действий при продажи устанавливает сам муниципалитет, но в целом схема не отличается от стандартной.

Покупка квартиры у нерезидента России, имеющего российское гражданство, для покупателя не несет особых проблем. Иногда банки при выдаче ипотеки могут потребовать дополнительные документы, но в целом вопросы возникают только у самих продавцов. Нерезиденты уплачивают налоги по повышенной ставке.

Покупка квартиры иностранным гражданином в россии в 2019 году: налогооблажение, куда сообщать

Покупатель, став собственником квартиры, будет обязан уплачивать ежегодный налог на имущество физических лиц согласно статья 399 – 409 Налогового кодекса РФ. Ставки налога устанавливаются местными органами власти в месте нахождения квартиры. Налог уплачивается один раз в год.

При продаже квартиры налог на доходы физических лиц обязан уплачивать каждый продавец.

Для суммы налога с иностранцев имеет значение их налоговый статус. Согласно Налоговому кодексу РФ различают налоговых резидентов России и налоговых не резидентов.

Для статуса гражданство значения не имеет, и зависит от длительности проживания  в России:  Налоговый резидент – лицо проживающее на территории России белее 183 календарных дней.

Налоговый резидент платит налог 13% с дохода, и может уменьшить сумму на налоговые вычеты, практически  до ноля.

Покупка квартиры у иностранного гражданина в России

Налоговые не резиденты платят 30% с дохода, никакие вычеты им не положены.

21 января 2017 года

Данные преимущества рождают вопрос: «Как купить в России квартиру иностранному гражданину?». В статье мы рассмотрим первичный рынок недвижимости, то есть жилье в новостройках.

Остановимся на двух основных механизмах покупки: договор долевого участия (при приобретении в строящемся доме) и договор купли-продажи у застройщика (в готовом доме).

Для застройщика нет никакой разницы, кто является стороной ДДУ или договора купли-продажи. Ею может быть:

  1. юридическое лицо;
  2. российский гражданин, 
  3. иностранец;
  4. лицо без гражданства. 

Покупка квартиры у иностранного гражданина в России

Все они имеют право приобрести самую разную недвижимость, как жилую, так и нежилую, например, апартаменты.

Застройщик заинтересован только в том, чтобы договор исполнялся и денежные средства от участника долевого строительства поступали.

Разговоры о том, чтобы ужесточить требования к иностранцам ведутся уже давно. Отдельные лица выступают с инициативой ужесточения сделок с недвижимостью для иностранных лиц и требуют ввести специальные разрешения. Несмотря на бурные дискуссии подобный законопроект не был принят.

Правовой аспект

Конституция в п. 3 ст. 62 уравнивает в правах российских, иностранных граждан и лиц без гражданства. Все они могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а также имеют возможность судебной защиты своих прав.

Определенный перечень ограничений для иностранных лиц все же есть. Их не так много, как в других странах, но они необходимы. Это не прихоть законодателя, они стоят на страже государственной целостности и безопасности.

Все запреты связаны с покупкой земли. К примеру, нельзя купить земельный участок в ряде приграничных территорий или закрытых административно-территориальных образованиях. Об этом необходимо помнить, если вы приобретаете таунхаус вместе с землей. Полный перечень закрытых образований можно найти в Постановлении Правительства РФ от 5 июля 2001 года №508.

Таким образом, купить квартиру иностранному гражданину разрешается, равно как и комнату, дом, часть квартиры или дома.

Нюансы покупки предусмотрены ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» и касаются требований к документам, удостоверяющим личность при заключении сделки.

Основной документ – паспорт иностранного гражданина. Он должен быть переведен на русский язык, а сам перевод нотариально заверен. Если перевод сделан у иностранного нотариуса, то на него надлежит оформить апостиль (как правило, в виде оттиска печати или штампа).

Самые разные мифы можно встретить о покупке иностранцем жилья. Большая часть из них не имеет ничего общего с действительностью. Все не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Бытует мнение, что заключить договор купли-продажи квартиры иностранный гражданин может исключительно имея на руках вид на жительство. Это ошибка.

Вид на жительство – документ, подтверждающий право на постоянное проживание в стране. Факт проживания или отсутствие такого не имеет отношения к собственности. Иностранец спокойно может купить квартиру и сразу же уехать в родную страну.

  1. Виза;
  2. Миграционная карта (содержит сведения о временном пребывании);
  3. Разрешение на временное проживание;
  4. Вид на жительство.

Иначе говоря, для покупки достаточно даже туристической визы, если ее срок не истек.

Налог на квартиру

Объекты налогообложения:

  1. Жилой дом;
  2. Квартира, комната;
  3. Гараж, машино-место;
  4. Любое здание, сооружение или нежилое помещение.

Каждый собственник перечисленного имущества обязан раз в год оплатить налог по ставке, которая установлена местными органами власти.

Следует помнить, что определенные деньги придется потратить при продаже. Налог на доходы физических лиц иностранным гражданином налоговым резидентом должен быть уплачен в размере 13% с дохода. Нерезиденты заплатят 30%.

Предлагаем ознакомиться  Доверенность на получение справки из налоговой об отсутствии задолженности

Напомним, что налоговым резидентом является лицо, которое фактически находится в России не менее 183 дней в течении 12 следующих подряд месяцев. При этом, период нахождения не прерывается, за исключением краткосрочного лечения или обучения.

Чтобы приобрести жилье по ДДУ или договору купли-продажи необходимы:

  1. Паспорт иностранного гражданина с нотариально заверенным переводом на русский язык;
  2. Нотариально заверенное согласие супруги (супруга), если лицо состоит в браке;
  3. Документ, подтверждающий законное нахождение иностранца на территории России (см. выше).

Может ли купить квартиру иностранный гражданин, если его супруга находится не в России? Без проблем. Ее нотариальное согласие иностранец может оформить в своей стране: в российском консульстве либо у любого нотариуса. В последнем случае на него требуется апостиль, а затем нотариальное заверение нотариуса в России.

Сам текст соглашения, процедура заключения и государственной регистрации ничем не отличается. Нет никаких особых прав или обязанностей для иностранцев.

Покупка квартиры у иностранного гражданина в России

Договор должен быть составлен на русском языке. При желании, он может быть составлен на двух языках. Его форма, содержание и порядок обжалования определяется в соответствии с российским законодательством.

Для купли-продажи квартиры – простая письменная форма. Нотариальное заверение только в случае покупки доли в праве. Простая письменная форма требуется и для ДДУ, правда, в нем речь всегда идет о целом объекте, а не о доле.

Договор купли-продажи квартиры должен содержать:

  1. Реквизиты сторон;
  2. Предмет договора (описание и технические характеристики квартиры);
  3. Цену;
  4. Перечень лиц с указанием прав на пользование квартирой.

Желательно включить в текст условия денежных расчетов, передачи, порядок разрешения споров.

Обязательные условия договора долевого участия:

  1. Предмет договора;
  2. Срок передачи;
  3. Цена (сроки и порядок уплаты);
  4. Гарантийный срок на объект;
  5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Оформление договора купли-продажи квартиры с иностранным гражданином происходит, как правило, в офисе застройщика. Если иностранный гражданин плохо понимает по-русски, то на сделке может присутствовать переводчик. Все условия для иностранного гражданина должны быть понятны.

Соглашение составляется в трех экземплярах. После подписания договор ДДУ или переход права собственности по договору купли-продажи необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Некоторые застройщики отправляют документы сами. Существует возможность электронной регистрации.

 Если этого не оговорено, то покупатель должен отнести все экземпляры в территориальное отделение Росреестра или подать их в МФЦ.

Помимо договора покупатель предоставляет:

  1. Заявление;
  2. Квитанция об оплате госпошлины;
  3. Паспорт иностранного гражданина с переводом;
  4. Нотариальное согласия супруга или супруги;
  5. Техническая и другая документация на квартиру, которую передаст застройщик

Только с момента госрегистрации договор считается заключенным. Сама передача объекта сопровождается актом приема-передачи. Если речь идет о ДДУ – то застройщик обязан передать квартиру после ввода дома в эксплуатацию.

Расчет

Все расчеты на территории нашей страны производятся в рублях. В договоре не запрещается привязать рубль к курсу валюты любой страны мира.

Передача денег может осуществляться как в наличной (с использованием банковской ячейки), так и в безналичной форме (например, аккредитив). 

Покупать недвижимость на территории РФ имеют право как россияне, так и подданные других стран.

Ограничения на приобретение жилья иностранцами распространяются только на некоторые пограничные и другие территории.

В остальном покупка квартиры иностранным гражданином в России в 2019 году – достаточно простой процесс, который регулируется нормами закона. Вот что представляет собой эта процедура.

Иностранный гражданин, планирующий купить недвижимость в РФ, должен находиться в стране на законном основании. Существует мнение, что это могут сделать только люди с видом на жительство, но все несколько проще.

Документальным подтверждением законности пребывания иностранца может быть разрешение на временное проживание, миграционная карта, а также виза (даже туристическая). Главное – чтобы на момент покупки квадратных метров срок действия документа не истек.

Покупка квартиры у иностранного гражданина в России

Существует еще несколько особенностей покупки жилья иностранными подданными:

  • Механизм приобретения объекта может быть любым. Это и покупка квадратных метров в построенном доме по договору купли-продажи, и приобретение квартиры в новостройке по ДДУ;
  • Приобретение недвижимости не дает иностранцу права на визовые льготы. Ему по-прежнему придется соблюдать установленный режим пребывания в стране, регистрироваться по прилету, оформлять разрешение на работу;
  • Документы зарубежного покупателя должны быть легализованы. Самая распространенная форма легализации – апостиль (это штамп на документе или отдельный лист с таким штампом). Если иностранец приехал из страны, не признающей апостилирование (например, Канады), потребуется консульская легализация;
  • Рассчитаться за купленную в РФ недвижимость можно только в рублях. Но по желанию стороны вправе привязать курс рубля к любой иностранной валюте.

Процедура приобретения жилплощади иностранцем состоит из стандартных этапов. Человек готовит необходимые документы, совместно с продавцом составляет текст соглашения, оформляет его в простой письменной форме или у нотариуса. После этого договор передается на регистрацию в ЕГРП, происходит фактическая передача жилья и производятся расчеты.

Как происходит дистанционная покупка?

Если у вас нет возможности лично прибыть в другой город, в котором вы хотите приобрести жилье, обратитесь в специализированную организацию, которая оказывает агентские услуги.

Для передачи полномочий покупатель выдает доверенность фирме или конкретному лицу. Безопаснее оформить доверенность на приобретение конкретного объекта недвижимости на конкретных условиях. Документ составляет нотариус на специальном бланке.

Заключая соглашение с агентом, обратите внимание на процедуру расчетов между вами и продавцом квартиры. Они должны проходить только безналично через банк, фирма-посредник никаким образом не должна быть причастна к передаче денег. Ели агент требует, чтобы вы перечислили деньги на депозит его фирмы – это развод.

Ваши затраты в случае дистанционной покупки будут состоять из сумм:

  • составление нотариальной доверенности;
  • пересылка документов агенту;
  • вознаграждение агента (3-5% от цены сделки);
  • оплата пошлины за регистрацию права;
  • оплата цены квартиры;
  • оплата комиссии банка за безналичный расчет с продавцом и агентом.

С учетом очень высоких цен на перелеты по России, услуга дистанционной покупки пользуется большой популярностью.

Правила покупки квартиры в России для иностранца

  1. Если иностранец покупает квартиру, расположенную в России, договор купли продажи квартиры заключают и исполняют по российскому законодательству (статья 1213 Гражданского кодекса РФ).
  2. Договор составляется на русском языке. Для удобства иностранца целесообразно договор делать двуязычный.
  3. Обязательная государственная регистрация прав. Права на недвижимое имущество, расположенное в России, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) (статья 223 Гражданского кодекса РФ). Право собственности на квартиру существует, если об этом в ЕГРН существует соответствующая запись (статья 1 закона РФ от 15.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Иностранец приобретает право собственности на квартиру, если в ЕГРП внесена запись о его праве собственности.

С 15 июля 2016 года права на квартиру в России подтверждаются только выпиской из ЕГРН. Свидетельства о праве собственности на недвижимость с этой даты не выдают. Ранее выданные свидетельства о собственности на любую недвижимость подтверждают существование права на дату выдачи этих свидетельств.

  1. Договор купли продажи квартиры в России должен быть совершен в простой письменной форме, составлением одного документа подписанного сторонами. Отсутствие письменного договора влечет ничтожность сделки с недвижимостью (статья 550 Гражданского кодекса РФ).

Покупка квартиры у иностранного гражданина в России

При участии в сделке двух сторон (Покупателя и Продавца) договор составляется в трех экземплярах: по одному для каждой из сторон и один для регистрационной службы.

— Если квартиру продают несколько собственников, владеющих квартирой в долях (долевая собственность), или продается доля в квартире;

— Если продается квартира принадлежащая несовершеннолетнему;

— Если продается квартира, принадлежащая  гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

  1. Договор купли продажи квартиры считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами, если по условиям договора срок вступления в силу не отложен. Государственная регистрация договора купли продажи недвижимости с 2013 года отменена.
  2. Существенными условиями договора купли продажи квартиры являются: 1) Условие о квартире. Описание квартиры в договоре должно четко и однозначно определять объект недвижимости, с которым совершается сделка, 2) Цена квартиры, она в договоре должна быть однозначно установлена.

Отсутствие в договоре купли продажи квартиры соглашения по этим вопросам делает договор незаключенным (статья 554-555 Гражданского кодекса РФ).

  1. Расчеты по договору купли продажи квартиры. Согласно законодательству России расчеты на территории России за товары, работы, услуги, в том числе за квартиры, проводятся в российских рублях. Цена квартиры в договоре может быть установлена в иностранной валюте.

Форма расчетов – наличная или безналичная.

  1. Продавец квартиры обязан передать квартиру покупателю. Передача квартиры обязательно оформляется передаточным актом, который подписывают обе стороны.
Оцените статью
Правознавство
Adblock detector