Самовольная постройка в суде. Действующая практика

Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете?

Запросто:

  1. Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
  2. Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
  3. Стало легче легализовать самострой.
  4. На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
  5. В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».

Самовольная постройка в суде

Яздесьуже писал об августовских 2018 года измененияхзаконодательствао самовольной постройке и способах ее легализации. Напоминаю, что кроме административного порядка легализации используется также судебный способ защиты прав. В том числе в государственном суде и в третейском суде.

Внесенные изменения вст. 222 ГК РФ о самовольной постройке существенные, ограничивают административные действия в отношении самозастроя, но не могут повлиять на сложившуюся позицию Верховного суда Российской Федерации по спорам о самовольных постройках.

Каждому практикующему юристу, а также действующим и потенциальным сторонам споров о самовольных постройках необходимо знать позиции высшего суда для успешного использования по делам.

Право собственности на самовольную постройку

Самовольная постройка в суде. Действующая практика

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

Предлагаем ознакомиться  Как составить апелляцию на решение мирового судьи?

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Когда постройку могут снести по решению местных властей

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

advokatfap.ru

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

Когда вообще не может быть принято решение о сносе

В настоящее время проблемы легализации, сноса, эксплуатации, как капитальных, так и некапитальных незаконных построек, приобретения на них прав собственности актуальна для множества бизнесменов и физических лиц. Кто-то приобрел такую недвижимость в результате гражданско-правовых сделок, кто-то в отсутствие необходимых согласований и разрешений создал такой объект или реконструировал старый (надстройка, пристройка и т.д.).

Вопрос сноса самовольных построек и (или) освобождения земельных участков весьма болезненный для их собственников и владельцев. Зачастую строительство, реконструкция и т.д., осуществляются в отсутствие установленных Законом необходимых разрешений. Суть проблемы скрыта не только в нежелании застройщиков обращаться в уполномоченные органы, но и в сложности, и длительности процедуры получения разрешения на строительство.

В Москве, только на подготовительном этапе необходимы согласования примерно 50 организаций. По этой причине, подготовительный этап строительства или реконструкции занимает несколько лет. Не редко самовольное строительство начинается с негласного «разрешения» чиновников или «добрых» и «грамотных» владельцев или собственников земельного участка и их обещаний «помочь с легализацией». Однако даже в таком случае, далеко не всегда дело для владельца самовольной постройки завершается благополучно.

Застройщик, как правило, сознательно идет на риск, стремясь сэкономить время, силы и средства. Полагается на сомнительную возможность или обещания оформить документы либо в процессе строительства, либо после его завершения. И откладывает только на крайний случай, возможность легализовать созданный объект через Суд, не взирая на то, что легализовать самовольный объект, как правило, ВОЗМОЖНО ТОЛЬКО НА ОСНОВАНИИ РЕШЕНИЯ СУДА.

В декабре 2013 года Правительство Москвы издало Постановление №819-ПП, которое является основанием для сноса незаконных строений и освобождения земельных участков на территории Москвы. Указанное Постановление содержит перечень объектов подлежащих сносу и земельных участков подлежащих освобождению. Перечень регулярно пополняется.

В соответствии с этим Постановлением более 50% указанных в перечне объектов подлежит сносу без решения суда,
как говорится «без суда и следствия». В течение 2014 года в Москве было снесено более 1200 незаконных объектов строительства. И только в отношении 67 таких объектов были направлены исковые заявления в судебные органы.

Предлагаем ознакомиться  Входит ли учеба в трудовой стаж для начисления пенсии, засчитывают ли годы в вузе и техникуме

Типичной ошибкой владельцев объектов самовольного строительства, является самоуверенная надежда на самостоятельное «урегулирование» проблемы и на помощь разного рода юридически полуграмотных и, как правило, коррумпированных «помощников» и непонимание тяжести последствий.

Дорожный знак как инструмент бизнеса

Изыскание законного, индивидуального способа регистрации права собственности на самовольно возведенный объект строительства и его эффективная реализация – является делом исключительно высококвалифицированных специалистов – юристов по недвижимости, специализирующихся только на делах о самострое.

Специалисты по самострою «Лорис-Меликофф Лигал Групп» имеют обширный положительный опыт о разбирательства дел о самострое и смогут разобраться в самой сложной проблеме.

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка.

Прокурор, в целях защиты публичных интересов.

Государственный строительный надзор — орган, осуществляющий строительный надзор, в целях защиты публичных прав и интересов от постройки, созданной без получения необходимых разрешений и/или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Само по себе признание незаконным имеющегося разрешения на строительство и признание постройки (пристройки, надстройки) самовольной, не всегда влечет за собой снос последней. Однако если при создании постройки или самим фактом ее существования существенно нарушаются градостроительные и строительные нормы и правила, а ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, такая постройка, безусловно, подлежит сносу.

Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества (наличие свидетельства о праве собственности), возведенного без правоустанавливающих документов, не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе объекта как самовольной постройки
.

Наличие полученного всеми правдами и неправдами Свидетельства о праве собственности не защищает самовольную постройку от сноса по решению Суда. Более того, в случае принятия Судом решения о сносе такого строения, право собственности будет признано ничтожным, т.е. не действительным с момента его получения. Запись о регистрации такого права собственности будет погашена регистрирующим органом и возбуждено уголовное дело.

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке третьего лица без его согласия, если это лицо владеет данным земельным участком, а также на объекты, представляющие общественную опасность — угрозу жизни и здоровью граждан.

Допрос без адвоката. Как вести себя на допросе у следователя

Важным обстоятельством является сам факт создания постройки без соответствующих согласований и получения разрешительной документации вцелом или ее части, однозначно указывающий на наличие общественной опасности.

Если объект недвижимого имущества создавался с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, право собственности на такой объект не может быть признано судом.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

В случае если собственником земельного участка предъявлен иск о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия — лицо, осуществившее постройку (застройщик), вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов или обратиться в суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без соответствующих разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, если это лицо могло получить разрешения, но не приняло для этого всех необходимых мер.

Право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, возникает в силу приобретательной давности у лица, добросовестно, открыто и непрерывно владеющего ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, при условии, что сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Предлагаем ознакомиться  Заявление об изменении способа исполнения решения суда || Невозможность исполнения решения суда ГПК

Важным фактором в данном случае является наличие идеальной совокупности таких обстоятельств как: отсутствие претензий со стороны контролирующих полномочных органов, соответствие целевого назначения и фактического использования земельного участка, характеристик самовольной постройки, отсутствие нарушений законных прав и интересов смежных землепользователей.

Однако, сам факт создания постройки без соответствующих согласований и получения разрешительной документации, однозначно доказывает наличие общественной опасности постройки. Учитывая сложность данной конструкции доказывания в судебном порядке, легализация самовольной постройки посредством применения института приобретательной давности — весьма сомнительная затея.

Сегодня в Московском регионе самым распространенным и грубейшим нарушением градостроительного законодательства является размещение капитального строения без необходимой документации на месте нестационарного (некапитального) торгового павильона, на размещение и эксплуатацию которого имеется краткосрочный договор аренды земельного участка.

В последствие чего, такой самовольный капитальный объект, посредством помощи разного рода «решал», оформляется в собственность. В результате чего, у новоиспеченных собственников капитальных зданий или торговых комплексов создается видимость урегулирования вопроса самостроя и приведения своих дел в законный порядок.

Особенности таких действий и типичные ошибки были описаны выше.

Как показывает практика, такие объекты сносятся властями, без каких либо проблем. Гражданский Кодекс Российской Федерации возлагает обязанность по сносу самовольной постройки и возмещения причиненного вреда такой постройкой на застройщика, и как следствие, на владельца. Стоимость материальных затрат на снос таких строений, как правило, сопоставима с рыночной стоимостью таких же, но законных строений.

Судьба самовольных некапитальных строений
Москве решается гораздо проще. В декабре 2013 года, Правительством Москвы было издано революционное Постановление № 819 — ПП, устанавливающее и облегчающее порядок их сноса. Теперь окружные межведомственные комиссии вправе принимать решение о сносе и сносить без судебного решения любые некапитальные объекты, не внесенные в схему дислокации, не имеющие разрешений на размещение и эксплуатацию. Как говорится «без суда и следствия».

Более того, 08.12.2015 года, Правительством города Москвы было издано Постановление №829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». Это Постановление устанавливает следующее: любое строение, в том числе зарегистрированное в Росреестре, расположенное с нарушением градостроительных норм, а также строительных норм и правил признается представляющим угрозу жизни и здоровью граждан и по этой причине подлежит безусловному сносу.

Указанное Постановление основано на произведенных изменениях в ст.222 ГК РФ и полностью соответствует действующему Законодательству. В связи с этим, снос или демонтаж построек, включенных в перечень приложения к указанному Постановлению, осуществляется без решения суда и в срок не позднее трех месяцев.

Если построил не владелец участка — можно обойтись без сноса

Три основных свойства хорошего адвоката. Практические рекомендации для поиска

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

Оцените статью
Правознавство
Adblock detector