Земля под новостройкой в аренде чем грозит

Расчеты по договору аренды: момент прекращения обязательства

В Постановлении N 11642/11 рассмотрен случай, когда МКД возводился на арендованном земельном участке. В 2006 г. застройщик получил от мэрии городского округа в аренду участок (с кадастровым номером) для строительства МКД, договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке. В ноябре 2009 г. застройщик получил разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, передал все объекты долевого строительства дольщикам, некоторые из них зарегистрировали свои права.

В декабре 2009 г. мэрия и застройщик подписали соглашение о расторжении договора аренды и составили акт приема-передачи (возврата) участка арендодателю, после чего обратились в управление Росреестра с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды и погашении регистрационной записи об аренде.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Чиновники отказали застройщику в проведении регистрационных действий, мотивировав отказ отсутствием всех необходимых документов. Обоснование они привели такое. На момент обращения застройщика с заявлением в реестр были внесены не все записи о государственной регистрации прав собственности на квартиры и нежилые помещения в жилом доме, в связи с чем право аренды спорного земельного участка остается обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства, которые согласие на заключение соглашения о расторжении договора аренды не представляли.

Действительно, согласно п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 09.06.

2005 N 82, запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство МКД, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства. Между тем согласно ст. 13 Закона N 214-ФЗ ипотека права аренды земельного участка прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в МКД, что впоследствии было уточнено путем введения в указанную статью нового п. 8.1.

Следовательно, приведенное управлением Росреестра обоснование отказа в совершении регистрационных действий неправомерно. К такому выводу пришли суды всех трех инстанций и признали отказ чиновников незаконным (см. Решение Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2010, Постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011, ФАС ПО от 17.05.2011 N А55-17896/2010).

Президиум ВАС отменил все три судебных акта и отказал в удовлетворении требований застройщика о признании незаконным отказа в осуществлении регистрационных записей. Президиум ВАС заключил, что выводы нижестоящих судов о прекращении ипотеки права аренды земли с момента передачи всех объектов долевого строительства соответствуют закону.

Однако вовсе не эти аргументы должны быть положены в основу решения по делу. Арбитры указали, что руководствоваться необходимо п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ст. 23 Федерального закона N 122-ФЗ, ст. 16 Закона N 189-ФЗ, п. п. 66, 67 совместного Постановления N 10/22. Эти нормы закона и разъяснения позволили Президиуму ВАС прийти к важным заключениям:

  • земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства;
  • с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им.

Именно потому, что на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность, орган местного самоуправления и застройщик уже не могут распоряжаться этим участком (заключать соглашение о расторжении договора аренды, передавать участок от застройщика мэрии по акту приема-передачи).

Кроме того, Президиум ВАС усмотрел основания для прекращения договора аренды на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства путем совпадения должника и кредитора в одном лице): возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Предлагаем ознакомиться  Ипотека на квартиру в новостройке

Обратите внимание! В Постановлении N 11642/11 есть оговорка о возможности пересмотра дела по новым обстоятельствам (пп. 5 п. 3 ст. 311 АПК РФ). Это значит, что если по делам со схожими обстоятельствами вступили в силу судебные акты, принятые на основании нормы права в ином истолковании, участник спора вправе обратиться с заявлением о пересмотре дела, если для этого нет других препятствий.

Особо отметим, что Постановление N 11642/11 положило начало новой тенденции в правоприменении. Определением ВАС РФ от 11.11.2011 N ВАС-11642/11 дело было передано на пересмотр в надзорную инстанцию в целях формирования единообразной судебной практики. Между тем «разнообразие» подходов арбитров заключалось в том, что все суды считали возможным заключить соглашение о расторжении договора аренды, но одни привязывали его подписание к передаче всем дольщикам объектов долевого строительства, а другие — к регистрации прав собственности всех дольщиков на объекты долевого строительства.

Земля под многоквартирным домом в аренде

Выводы Президиума ВАС о моменте прекращения договора аренды земельного участка, на котором был построен МКД, важны и для другой категории споров — о взыскании арендной платы с застройщика. Очевидно, что в связи с прекращением права аренды застройщика прекращается и его обязательство вносить арендную плату.

Момент определяем с учетом позиции Президиума ВАС как дату регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД. Примечательно, что именно такие выводы содержатся в Постановлениях ФАС СКО. В силу закона земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и право публичной собственности на земельный участок прекратилось после регистрации права собственности на жилое помещение.

Соответственно, с этого момента у администрации прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации-застройщика (Постановление от 17.09.2010 N А32-47834/2009 {amp}lt;5{amp}gt;). Аналогичные заключения можно найти в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.03.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdeven-GB

Впрочем, другие арбитры считали, что оснований для внесения арендных платежей нет уже начиная с даты ввода МКД в эксплуатацию (Постановление ФАС ПО от 28.02.2011 N А49-2793/2010). Полагаем, что теперь разногласий по данному вопросу быть не должно: арендные платежи застройщик не вносит с даты регистрации права собственности первого лица на любое помещение в МКД.

Подчеркнем, что при этом не имеет значения, в какой момент будут и будут ли вообще зарегистрированы права иных лиц на остальные помещения в МКД. В этом смысле не соответствуют правовой позиции Президиума ВАС выводы, сделанные в Решении Арбитражного суда Пензенской области от 04.03.2010 N А49-1094/2009.

Вид разрешенного пользования

Следует заострить внимание на еще одном моменте, а именно на роли вида разрешенного использования земельного участка. В Постановлении N 11642/11 вид разрешенного использования земли не упоминается вовсе. Тем не менее в других спорах (о расчетах за аренду, возникновении права общей долевой собственности на землю) именно вид разрешенного использования участка может сыграть особую роль.

Так, в Постановлении ФАС СКО от 26.08.2011 N А32-7776/2010 арбитры поддержали требования органа местного самоуправления о взыскании с застройщика арендной платы уже после возведения МКД на арендованном земельном участке. Суд признал, что участок был предоставлен застройщику в пользование для проектирования и строительства жилого дома, но не для его эксплуатации, площадь земельного участка сформирована для организации строительных работ, но не для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Ввод дома в эксплуатацию и регистрация квартир на дольщиков не является доказательством перехода к собственникам помещений права на земельный участок, предоставленных для целей проектирования и строительства МКД. Прекращение использования ответчиком всего земельного участка документально не подтверждено.

В других случаях суды указывали, что положения ст. 16 Закона N 189-ФЗ и п. 2 ст. 23 Федерального закона N 122-ФЗ не ставят возможность возникновения права общей долевой собственности в зависимость от указания на определенный вид разрешенного использования (см. Постановление ФАС СКО от 17.09.2010 N А32-47834/2009).

Предлагаем ознакомиться  Неудовлетворительная характеристика на работника

Вместе с тем, придя к выводу о возникновении права общей долевой собственности на землю и отказывая органу местного самоуправления во взыскании арендной платы, суд указал, что в данном случае земельный участок изначально был сформирован как для строительства, так и для эксплуатации многоквартирного дома.

Еще один пример — Постановление ФАС ЗСО от 24.06.2011 N А70-8899/2010, которым было оставлено без изменения Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011. Апелляционный суд не согласился с доводом арендодателя о невозможности возникновения права общей долевой собственности на землю по той причине, что участок непосредственно под домом не был сформирован.

Поскольку переданный в аренду земельный участок был поставлен на кадастровый учет в 2002 г. (до введения в действие Жилищного кодекса и до начала строительства дома), он бесплатно переходит в собственность собственников помещений с даты первой по времени регистрации права собственности на помещение в МКД. В законодательстве не содержится требований о формировании иного участка земли.

Таким образом, можно прийти к выводу, что вопрос о прекращении арендных отношений в момент регистрации права собственности на первое помещение в МКД будет решен однозначно лишь в ситуации, когда вид разрешенного использования подразумевает не только проектирование и строительство МКД, но и его дальнейшую эксплуатацию.

Если на арендованном участке возводятся несколько МКД

Нередко застройщик арендует земельный участок для строительства не одного дома, а жилого комплекса. Как в этом случае (по мере ввода в эксплуатацию каждого МКД) следует вести расчеты с арендодателем? В первую очередь необходимо отметить, что жилищное законодательство говорит о возникновении права общей долевой собственности на участок, на котором расположен один МКД, у собственников помещений в этом доме.

Поэтому представляется справедливым, что к собственникам помещений в каждом из домов в жилом комплексе переходит право собственности на участок под конкретным домом. Здесь самое время вспомнить п. 6 ст. 16 Закона N 189-ФЗ, предусматривающий, что МКД, построенные после введения в действие Жилищного кодекса, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие дома.

Впрочем, об осуществлении кадастрового учета участка, который является одним из необходимых условий для перехода земли в общую долевую собственность, в данной норме не сказано. Кроме того, на практике МКД вводятся в эксплуатацию и без проекта границ земельного участка. Следовательно, право общей долевой собственности на участок под каждым домом возникнет только после его формирования и проведения кадастрового учета. Выводы, сделанные в Постановлении N 11642/11, здесь неприменимы.

Вместе с тем и до возникновения права общей долевой собственности на землю (до формирования участка), в то время как земля находится в собственности соответствующего публично-правового образования, собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Такие разъяснения содержатся в п. 67 совместного Постановления N 10/22. При этом собственник земли не вправе распоряжаться ею в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД, что указывает на невозможность заключения договора аренды в отношении всего участка, первоначально предоставленного в аренду для строительства жилого комплекса, если часть этого участка занята уже введенными в эксплуатацию МКД (Постановление ФАС ДВО от 26.04.2011 N Ф03-1190/2011).

Примечание. Правоприменительной практикой не выработано единое мнение при решении вопроса о внесении застройщиком арендной платы в случае, если на земельном участке возводятся несколько МКД.

Что касается практики по вопросу расчетов за пользование участком, на котором есть как введенные в эксплуатацию, так и строящиеся МКД, назвать ее единообразной нельзя.

Так, в Постановлении от 23.05.2011 N КГ-А40/4023-11 ФАС МО заключил, что арендные отношения в части земельного участка, на котором расположены введенные в эксплуатацию жилые дома, прекращены в силу закона, поскольку эта часть земельного участка вошла в состав общего имущества и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений этих домов.

Земля под новостройкой в аренде чем грозит

В качестве доказательства по делу фигурировал акт Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы, в котором было указано, что на территории арендованного участка возведены три жилых корпуса, а на момент проверки ведется строительство нового жилого корпуса, стройплощадка огорожена внутри общей площади и охраняется.

Предлагаем ознакомиться  Продление вида на жительство в России: новый закон, документы, заявление

Суд заключил, что застройщик пользуется именно этим участком и взимать плату за весь участок неправомерно. При этом в материалах дела отмечено, что первоначально предоставленный в аренду участок был поставлен на кадастровый учет, информации о формировании иных участков в границах данного участка в мотивировочной части Постановления нет, но это не стало поводом для принятия иного решения.

Еще один интересный документ на эту тему — Постановление ФАС ПО от 29.04.2011 N А12-14473/2010. Застройщик получил землю в аренду для строительства жилого комплекса. С землей под первой очередью строительства споров не было: спустя более года после ввода ее в эксплуатацию участок под ней был отмежеван, поставлен на кадастровый учет, впоследствии подписано изменение к договору аренды об уменьшении площади арендованного земельного участка с даты ввода в эксплуатацию первой очереди строительства жилого комплекса.

Но со второй очередью строительства процесс оформления земли затянулся. В декабре 2008 г. застройщик ввел в эксплуатацию вторую очередь строительства, в ноябре 2009 г. была изготовлена схема расположения земельного участка под ней, в марте 2010 г. орган местного самоуправления согласовал ее. В итоге на кадастровый учет разделенные земельные участки (под введенным в эксплуатацию МКД и под недостроенным домом) были поставлены лишь в апреле 2010 г.

Суд посчитал, что застройщик пользовался участком, о котором сказано в договоре аренды (с изменениями), лишь до ввода в эксплуатацию второй очереди строительства, несмотря на гораздо более позднее проведение кадастрового учета разделенных участков. Спорный участок прекратил свое существование одновременно с вводом МКД в эксплуатацию.

Иную точку зрения высказал ФАС СКО в Постановлении от 26.03.2012 N А53-14923/2010, не согласившись со своими коллегами из Приволжского округа. Арбитры ФАС СКО поддержали коллегиальный состав Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, оставив без изменения Постановление от 09.12.2011 N 15АП-13392/2011, в котором были сделаны следующие выводы.

Тот факт, что застройщик получил разрешения на ввод в эксплуатацию блоков первой и второй очередей строительства, а физические лица зарегистрировали права собственности на квартиры в них, не означает, что изначально используемый для строительства участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

Введение в эксплуатацию 1-й и 2-й очередей строительства многофункционального комплекса, расположенных на части земельного участка, сформированного для проектирования и строительства объекта в целом, не является достаточным обстоятельством, позволяющим установить, в какой части прекратилось землепользование застройщика.

Это обстоятельство стало возможным установить лишь с момента постановки на кадастровый учет разделенных земельных участков (под эксплуатацию возведенных МКД и под завершение строительства). Значит, платить за пользование всем участком застройщик должен вплоть до даты постановки на кадастровый учет разделенных участков.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrighten-GB

Автору ближе позиция, согласно которой собственник земли (а им до формирования и проведения кадастрового учета участка под конкретным домом остается публично-правовое образование) вправе требовать внесения арендной платы с застройщика, получившего землю в аренду, при условии, что договор аренды действует.

  • первоначально переданный в пользование участок продолжает существовать как объект права;
  • собственник не изменяется;
  • фактическое неиспользование объекта аренды до прекращения действия договора не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (см. п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Оцените статью
Правознавство
Adblock detector